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浅析房地产企业营销过程中的法律风险防控

随着全国房地产业的深入开展，法律制度完善，人们法律意识提高。

这对房地产企业的生存与开展提出了更高的要求，房地产企业对签约

律师的需求和依赖越来越高。将企业经营管理中的法律事务交由专业

的法律人去处理已是必然趋势。

房地产开发作为一项系统工程，在开发和交易过程中，涉及相关的法

律法规之多是其他行业无法比拟的。根据经历，在销售阶段，主要问

题集中在以下几个方面：不实广告宣传问题、销售人员的虚假承诺问

题、认购书效力及定金问题、商品房买卖合同设计不规不严谨问题、

补充协议及条款的风险防控问题、逾期付款及逾期办理房贷手续问题、

房屋构造变更问题、规划变更问题、设计变更问题、面积误差问题、

选材变更问题、延期交房问题、退房/更名/换房及备案注销问题、一

房两卖问题、阶段性担保的连带责任问题、入住条件问题、入住通知

及交房手续问题、质量验收问题、共摊部位和系数问题、物管问题、

配套及共用设施问题、产权办理问题、抵押登记问题、质量保修问题

等等。

在房地产纠纷中，往往因地区、消费者素质及法律意识不同，使得纠

纷形式及处理方式也不尽一样。现只就上述问题中的局部问题做简要

阐述。

一、不实广告宣传

根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律

假设干问题的解释〔以下简称最高院解释〕第三条规定：商品房

优选

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的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划围

的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同

的订立以及房屋价格确实定有重大影响的，应当视为要约。广告宣传

中的说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同容，当

事人违反响当承担违约责任〞。对于广告的发布，过分夸大其辞是不

可取的，尽可能真实、客观的反映销售房屋的相关情况，宣传资料中

注明本广告解释权属开发商所有，一切以政府最后审批文件为准〞

等字样，可局部防止风险。

二、虚假承诺

销售人员的口头承诺可能成为合同的一局部。从严格意义上讲

口头承诺也是合同的一种形式，对双方均有约束力，实践中，通常出

现空口无凭，承诺方反悔时，另一方很难举证。

如当事人留有销售人员的录音且有其它证据相佐证时，情况就对

当事人有利了。假设承诺不能兑现时，开发商那么可能承担违约责任

的风险。建议销售人员在售楼中不能信口开河，说话应严谨、慎重

应对销售人员进展合同解析及法律方面的培训，以防止销售风险。

三、商品房买卖合同、补充协议的制作

〔一〕关于补充协议：

商品房买卖合同中的大量空格容及补充协议是由房地产开发

商与购房者商定的，根据合同法的规定格式条款与非格式条款

不一致的应当采用非格式条款〞。因此补充协议比格式主合同更重要

应予重视：

优选

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1.制作补充协议〞容时宜精短、文字表述宜温婉、准确，以减

轻客户签约心理压力。

2.补充协议〞容应约定规严谨，开发商肯定能做到的可以同意

应允；开发商可能做到但结果无法预知的或根本无法做到的那么不能

写到协议中。

3.对于客户签署商品房买卖合同时提出的过多过细具体要求

应做严格、细致的审查。

4.对于签署商品房买卖合同后局部条款有变更的，应另签补充

协议以补正容。

〔二〕关于商品房买卖合同：

1.面积误差问题

最高院商品房买卖合同司法解释第十四条规定，出卖人交付使

用的房屋套建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符

合同有约定的，按照约定处理。因此可在补充协议中约定，双

方以出卖人委托的测绘机构出具的实测面积进展房价款的结算补差

或约定行使退房权利的时间条件。

2.规划、设计变更问题

〔1〕在主合同空白处中约定规划设计变更的围及定义。

〔2〕在约定变更围，限制行使退房权利的形式要件及时间条件。

〔3〕约定不需通知的变更围及容。

〔4〕约定变更免责条款。

〔5〕在补充协议中约定知悉并认可条款〞。

优选

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3.逾期付款及逾期办理房贷手续问题

〔1〕约定严格责任及违约赔偿金额条款。

〔2〕强调行使解除合同的时间条件及退房违约额。

4.房屋交付

〔1〕交付期限留有余地，交房条件约定简单为宜。

〔