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对于新接老旧小区的检查方案

一、目的：对新接老旧小区的入驻，进行前期介入和调查，

形成书面报告向上汇报。

二、工作要求：提前三个月参与老旧项目，提前与建设单位、

业委会、原物业服务企业等保持密切沟通，方便后期的交接。

三、工作内容：用时15天对于相关部位及相关信息进行检

查和收集，后期对小区的整体环境、人员、财务等情况作出

前期评估。

1.1房屋本体自用部位

指户门以内，毗连部位以外的全部自用部位。包括

自用阳台、门、窗、防盗网，室内自用隔墙、墙（板）

面等。房屋本体自用部位及设施的产权属于小业主。前

期提前对房屋的结构，建筑图纸进行查验，了解项目户

型。

1.2房屋本体共用部位

指结构相连或具有共有、共用性质的部位，主要包

括：房屋的承重结构部位（包括基础、屋盖、梁、柱、

墙体等）、抗震结构部位（包括构造柱、梁、墙等）、

外墙面、楼梯间、公共通道、门厅、屋面、共用排烟道

（管）等。前期介入检查收集，记录破损情况，预算后

期的资金投入成本。

1.3公用设施

包括道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、

宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃

圾容器、污水处理设施、机动车（非机动车）停车设施、

休闲娱乐设施、消防设施、安防监控设施、人防设施、

垃圾转运设施以及物业服务用房等。前期介入检查收集，

记录破损情况，预算后期的资金投入成本。

1.4公用设备

指与建筑物相配套，具有共用性的设备，主要包括：

供配电设备、发电机、电梯、中央空调、供水设备、采

暖系统、交通道闸、智能化系统、消防系统、水景系统、

门禁系统等。前期介入检查收集，记录破损情况，维保

情况，预算后期的资金投入成本。

以上用时15天内进行完整查验和测算，形成报告。

1.5人员及财务

（1）人员：在进行物业管理移交时，有可能会有原

物业管理机构在本项目任职人员的移交或交接，承接物

业的管理企业应与移交方进行友好协商，双方达成共识。

（2）财务：移交双方应做好账务清结、资产盘点等

相关移交准备工作。移交的主要内容包括物业服务费、

维修资金、业主各类押金、停车费、欠收款项、代收代

缴的水电费、应付款项、债务等。

（3）物资财产：物资财产包括建设单位提供和以物

业服务费购置的物资财产等，主要有办公设备、交通工

具、通信器材、维修设备工具、备品备件、卫生及绿化

养护工具、物业管理软件、财务软件等。

以上用时7天对人员及财务状况进行摸底，对形成

的必要的财务信息进行真实汇总，对财务状况进行分析，

从财务上面分析出小区的盈亏情况。

1.6办理交接手续

同新建物业的物业管理移交一样，原物业管理企业

退出后的物业管理移交也应该办理交接手续。交接手续

涉及建设单位、原物业管理企业、业主委员会、行业主

管部门、新进入的物业管理企业等。在办理交接手续时

应注意以下几个主要方面：

（1）对物业及共用配套设施设备的使用现状作出评

价，真实客观地反映房屋的完好程度；

（2）各类管理资产和各项费用应办理移交，对未结

清的费用(如业主拖欠的物业服务费)应明确收取、支付方

式等相关信息；

（3）确认原有物业管理企业退出或留下人员名单；

（4）提出遗留问题的处理方案。

1.7特别注意事项

（1）明确交接主体和次序。此类物业的物业管理工

作移交是原物业管理机构将物业管理工作移交给该物业

的业主大会或物业产权单位之后，再由业主大会或物业

产权单位将物业管理工作移交给准备接管的物业管理企

业，而不是原物业管理机构向准备承接的物业管理企业

直接移交。虽然在具体移交工作中可合并进行，但要分

清楚移交的主体及责任；

（2）各项费用和资产的移交、共用配套设施和机电

设备的接管、承接时的物业管理运作衔接是物业管理工

作移交中的重点和难点，应尽量分析全面，考虑周全，

以利交接和今后工作的开展；

（3）如承接的部分物业项目还在保修期内，承接单

位应与建设单位、移交单位共同签订移交协议，明确具

体的保修项目、负责保修的单位及联络方式、保修方面

遗留问题的处理情况，并在必要时提供原施工或采购合

同中关于保修的相关条款文本；