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投资性房地产未出租部分要不要缴纳房产税？
案例：某房地产企业2010年6月30日将其开发建设的商业房地产由库存商品开
发产品、生产成本开发成本转入投资性房地产成本、投资性房地产公允价值变动
会计科目，开发成本367126653.36元，公允价值变动180805946.64元。2010
年6月至2013年12月期间对投资性房地产出租部分按取得的租金收入缴纳了相
关税费，但对投资性房地产未出租部分未按规定申报缴纳房产税，企业的做法对
吗？
1、投资性房地产未出租部分要不要缴纳房产税
《房产税暂行条例》第一条规定，房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收。
可见，房产税在房产税征税范围内实行普遍征收原则。
《关于房产税、城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发[2003]89号）
第一条规定，关于房地产开发企业开发的商品房征免房产税问题，鉴于房地产开
发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房
地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税；但对售出前房地产开发
企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。此条规定了房地产企业
的房产税的个别减免政策，未使用的待售商品不需缴纳房产税，而售出前房地产
开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。
那么，房地产企业把库存商品、开发成本转入投资性房地产是否属于售出前房
地产开发企业使用呢？
《企业会计准则第3号—投资性房地产》第二条规定，投资性房地产，是指为
赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。房地产公司将其持有的房产
在会计账目上从开发成本、库存商品转入投资性房地产会计科目，按投资性房地
产进行管理和核算，并且房地产价值随市场变化产生了损益，实际上构成对房产
的实际使用。故，对投资性房地产未出租部分应该缴纳房产税。
2、投资性房地产未出租部分按公允价值缴纳房产税吗？
《房产税暂行条例》第三条规定，房产税依照房产原值一次减除10%至30%后
的余值计算缴纳。具体减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府规定。没有房
产原值作为依据的，由房产所在地税务机关参考同类房产核定。房产出租的，以
房产租金收入为房产税的计税依据。
根据上述规定，房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据，案例中的
房地产企业投资性房地产中出租部分按照租金收入计征房产税；案例中以公允价
值模式进行后续计量的投资性房地产，其账面价值反映为公允价值，公允价值不
属于房屋原价，故，投资性房地产应按历史成本，即开发成本367126653.36元
作为房产税的房屋原价，一次减除规定比例（10％至30％）后的余值计算缴纳
房产税。
案例提示我们，房地产企业在把自己开发的商品作为投资性房地产时，要掌握
好管理和账务处理的时间节点，在开发商品还不能出租、出借等使用情况下，最
好还是作为商品进行管理和账务处理，否则，一旦作为投资性房地产处理，就要
缴纳房产税。
小编寄语：会计学是一个细节致命的学科，以前总是觉得只要大概知道意思就
可以了，但这样是很难达到学习要求的。因为它是一门技术很强的课程，主要阐
述会计核算的基本业务方法。诚然，困难不能否认，但只要有了正确的学习方法
和积极的学习态度，最后加上勤奋，那样必然会赢来成功的曙光。天道酬勤嘛！
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