深圳南山前海湾地铁上盖物业项目可行性分析报告.docVIP

深圳市地铁

深圳南山前海湾地铁上盖物业工程

可行性研究报告

中国深圳

2008年8月

深圳中原物业代理

第一局部工程总论

一、工程背景

工程名称

深圳地铁前海湾车辆段上盖工程

委托方

甲方〔委托方〕：深圳市地铁〔以下简称甲方〕

地址：深圳市福田区福中一路1016号

电话：〔0755：〔0755承当可行性研究工作的单位

乙方〔受托方〕：中原地产代理〔深圳〕〔以下简称乙方〕

地址：深圳市福田区民田路新华保险大厦3楼

电话：〔0755：〔0755研究工作依据

《房地产开发工程经济评价方法》

〔建设部：建标[2000]205号〕

《建设工程经济评价方法与参数》

〔国家计委、建设部：计投资[1993]530号〕

《关于印发经济评估方法的通知》及附件

〔中国国际工程咨询公司：咨经[1998]11号〕

开发公司提供的相关资料

国家及深圳经济建设的方针、政策??城市规划

工程建设规模和内容

根据开发公司提供的相关资料，以及我司根据市场研究确定的容积率，工程的规划设计指标见下表。

序号

名称

数据

单位

1

总用地面积

489660.38

平方米

上盖物业用地面积

216301.8

平方米

物业局部用地面积

138592.94

平方米

上盖政策性住房用地面积

134765.64

平方米

2

总建筑面积

1410000

平方米

商品房用地建筑面积

807850

平方米

住宅

395130

平方米

商务公寓

48670

平方米

办公

224300

平方米

商业

81100

平方米

酒店

26250

平方米

幼儿园等配套

32400

平方米

政策性住房用地建筑面积

602150

平方米

3

建筑覆盖率

不大于40%

4

建筑间距

满足深标及消防标准要求

5

建筑高度或层数

120米及200米

6

绿地率

≥30%

二、可行性研究结论

市场预测

前海片区是深圳未来重点开展的核心地区，属于深圳5大城市战略分区之一的西部滨区，定位为以商务效劳功能为主的高端效劳区，是深圳建设滨海城区、构建中心效劳体系的重要组成局部。与宝安中心区一起，未来将成为深圳高强度开展的CBD。本工程正处于未来前海湾CBD区东南角。

长远来看，该区域房地产市场具有广阔的开展空间，工程开展潜力巨大。

工程建设进度

工程于2008年报批报建，2009年初开始开工，预计2013年11月底全部完成竣工验收，开发建设工期历时6年。各宗地建设进度如下：

T201-073宗地：包括1、2、3、11四个地块，为政策保障性住房用地。该宗地于2009年初开工，2011年12月31日前完工，历时3年。

T201-072宗地：包括6、8、9、10四个地块，为地铁上盖商住用地。2009年初开工，2011年2月完工，历时3年

T201-071宗地：包括4、5、7三个地块，为白地商住用地。2011年8月开工，2013年11月工，历时3年。

各地块的物业类型开发秩序依次为商务公寓、住宅、商业、办公、酒店。

投资估算和资金筹措

投资估算

本工程政策性用地与商住用地开发建设总投资额合计为1530956万元，开发本钱及费用分别为1405153万元、125803万元，各占开发建设总投资的91.78%和8.22%。

政策性用地自2009年开工，至2011年底，历时3年，各年开发投资额分别为139233万元、104425万元、104425万元，共计348083万元。

上盖物业商住用地自2009年开工，至2013年底竣工，历时5年，共投入1182873万元。

资金筹措

本工程1/2/3/11号地块的资金来源主要有两个渠道：自有资金、政府代建费，分别为78597万元、269486万。其中78597万元为该宗地的建设资金缺口，不能由地铁公司提供，这就要求地铁公司能找到资质较好的开发商或投资商来进行融资，必要时该宗地可与4~10号地块进行捆绑，由双方共同出资进行开发。

因此，4~10号地块的资金来源主要有四个渠道：自有资金、企业融资、银行贷款、销售/经营收入再投入。该地块采用莱坊公司建议的协议/合同型合作开发模式，引进知名开发商，以提升工程的整体档次，使得工程价值最大化。就本地块而言，其资金筹措情况建议下：

筹措资金来源

筹措资金额〔万元〕

比例%

自有资金

444339

38%

融资金额

13330

1%

银行贷款

140658

12%

销售/经营收入再投入

584546

49%

总投资额

1182873

100%

备注：1、表中融资金额为4~10号地块2008年建设资金缺口；

2、自有资金已超过银行贷款要求35%水平的