宏观研究：稳地产政策再加码，市场出清仍需政策加力呵护-240519.pdfVIP

证券研究报告：宏观报告

2024年5月19日

研究所宏观研究

分析师:袁野

SAC登记编号:S1340523010002稳地产政策再加码，市场出清仍需政策加力呵护

Email:yuanye@

研究助理:苑西恒

SAC登记编号:S1340124020005⚫核心观点

Email:yuanxiheng@

当前房地产供求关系发生新变化，供过于求的关系制约了房地产

近期研究报告

市场高质量发展。央行出台四项措施，拟设立保障性住房再贷款、降

《向正确的方向迈进一小步——美国4

月CPI解读》-2024.05.17低全国层面个人住房贷款最低首付比例、取消全国层面个人住房贷款

利率政策下限和下调各期限品种住房公积金贷款利率0.25个百分点，

从供给和需求两端呵护房地产市场，消化存量房产，维护房地产市场

健康平稳发展。

本次房地产政策主旨是托底市场，而非刺激，具有四方面的政策

效果：一是可以直接推进保交楼工作，切实保障购房人合法权益，践

行房地产工作的人民性、政治性；二是构建保障房体系，推动建立“租

售并举”住房体系；三是短期可以为优质房企纾困；四是优化商业银

行资产负债表。

从政策效果来看，央行发布的政策对改善房地产供求关系会产生

较为积极效果，但政策具体效果有待进一步观察。若政策效果不及预

期目的，或可期待纾困房企政策的进一步加码。（1）短期看央行拟设

立保障性住房再贷款或可带动房地产市场供求关系向新的均衡回归，

但是供过于求的局面或仍难根本扭转。从静态视角观察，以房地产市

场供求回归均衡为目标，“收储”需要配套资金2.45万亿元，仍存

在较为明显的资金缺口。从动态视角观察，考虑当前各地城市“收储”

用作配售型或配租型保障性住房，同时房地产金融属性减弱，在一定

程度上会压缩市场有效需求空间，且经济增速换挡期，居民预期尚在

修复，当前配套资金缺口仍有所扩大。此外，考虑保障性住房再贷款

期限是1年，可展期4次，那么“收储”后的未来收益亦是当前需要

重点考虑的问题。未来可能的方式以“收储”作为保障性住房进行出

租，则可发行保障房REITS，从而盘活存量资产，同时可偿还保障性

市场有风险，投资需谨慎请务必阅读正文之后的免责条款部分

住房再贷款。（2）降低首付比例和降低贷款利率，可降低居民购

房门槛，进而扩大有效需求范围。但从全周期测算来看，购房总