淹城春秋乐园.docVIP

筹划淹城——解决定位问题

一、工程开发背景！

????春秋淹城是世界上唯一的形制，成为我国目前保存最完好的古代春秋时期地面城池遗址，据考证已有2500年的历史。中国春秋淹城旅游区是以春秋淹城遗址为文化原点的综合性旅游区，同时也是武进区城市开展规划六大板块之一，也是其中较大的旅游开展板块。春秋淹城遗址作为国家重点文物保护单位，其开发与利用一直受到国家文物局与地方政府的高度重视。

????早在2006年10月，我院林峰院长就带相关团队前往淹城考察，与当时的管理部门淹城建设局进行了沟通，针对这样一个具有重大历史价值的遗址的开发建设提出了一些建议方案。

????淹城遗址是国家级文物保护单位，是带动淹城、武进甚至常州市旅游开展的重要引擎，但它的社会、经济及旅游价值却没有凸现出来。早在2006年建成的仿古商业街，虽然规模宏大，但人气缺乏，影响了商业的开展；淹城博物馆建筑体量宏大，馆藏文物丰富且档次较高，野生动物园曾在2007年十一期间吸引了6.5万名游客，但都因整个旅游区没有开发到位，这两个工程的作用没有得到充分发挥。另外，从淹城的长远开展来看，常州市和武进区政府也希望淹城依托春秋遗址建成5A级旅游区，打造世界文化遗产和文化遗产型旅游目的地。在这一背景下，时隔一年后，2007年11月，淹城管理部门又找到了绿维创景，希望我们能够重新筹划和规划淹城，从而解决这两个难题。

????于是，2007年底，受春秋淹城管委会的委托，我们又重新组织团队进入淹城考察，对淹城遗址公园与其周边土地共计275.5公顷旅游区进行了总体筹划、总体规划与一期春秋文化体验区修建性详细规划，并于2008年6月通过《春秋淹城旅游区总体规划》评审。从2008年5月底至2008年12月底，历时6个月时间，依据修规的内容针对春秋文化体验区进行了主题公园的设计

二、筹划思路和定位〔一〕核心问题解读：

????在对工程所在地与周边同类别工程进行了深刻考察后，我们对淹城旅游区的开展进行了诊断分析：淹城在地理区位、经济区位和旅游区位方面都有着非常明显的优势，拥有的资源也是独特罕见的，现有的仿古建筑群也规模宏大精美，富有视觉冲击力，但在实际经营和开发中却遇到了一些问题。

????淹城遗址是中国保存最完好的春秋古城，三河三城的格局世界罕见，它作为本旅游区的核心吸引力，也是表现春秋历史、形成淹城文化休闲产业的文化原点。但淹城遗址的地面遗存物较少，且欣赏较为不便，遗址出土的文物考古价值大，但旅游价值不高。于是，怎样通过旅游的开发将文化变成可触摸、可欣赏、可消费的产品以及怎样处理好遗产保护和旅游开发的矛盾就成为了首先要解决的问题。

????这一区域已建成了入口广场、仿古文化商业街、淹城博物馆和野生动物园。但缺乏整体统筹考虑，旅游区没有科学的空间结构和合理的功能分区：入口广场虽然规模较大，但过于邻近武进城市主干道武宜路，因此显得局促，不适于游客集散；由传统文化街、民俗文化街和餐饮文化街组成的仿古商业街，建筑的规模十分宏大，但缺乏人气。另外其收益结构为一次性租售收益，增长潜力有限，投资回收期过长；淹城博物馆建筑体量宏大，馆藏文物丰富且档次较高，但因整个旅游区没有开发到位，该工程的作用没有得到完全释放。野生动物世界的开发也没有到位，该工程的作用没有得到充分发挥

????旅游筹划师刘志敏：目前已开发的地产〔文化商业街区〕并不是很成功，最大问题就是仿古街区内的建筑为汉魏建筑，和淹城作为国家重点文物保护单位的春秋遗址形象严重不符；另外，淹城的管理部门在商业业态上没有把好关，很多商家经营的是麻辣烫、小吃店等，与春秋文化毫无干系；最后，我们认为做旅游地产是讲究开发时序的，在核心旅游吸引力没有形成，旅游集散区还没形成，生地没有炒成熟地的情况下，过早开发地产，土地的价值和商业街的功能当然无法实现，是本末倒置。因此，我们认为淹城开展的首要任务应该是聚集旅游人气，再去开发旅游商业地产。

????经过对淹城旅游区开展的SWOT分析和与众多专家进行交流会谈，我们提出了淹城旅游当时开展所面临的困难和急需解决的核心难题：

???〔1〕处理好淹城遗址文物保护和旅游开发的矛盾；

???〔2〕尽快构建淹城旅游区合理的空间结构和功能分区；

????(3〕打造核心吸引力及产品体系；

????〔4〕形成合理的投资收益结构。这些问题如不通过筹划和规划尽快解决，必将在旅游功能、交通体系、产品体系、游憩方式、游线安排、消费及收益结构诸方面造成严重的障碍。

?????在这种情况下，怎样才能打造一个5A级景区？怎样才能把淹城的文化延伸出旅游价值来？靠什么来吸引游客，用什么内容来打造淹城旅游？淹城旅游承载着什么样的使命？这都是筹划淹城旅游首先要解决的问题。

〔二〕筹划思路与定位:1、类比分析

????面临这些问题，我们首先将淹城与国内外