REITs融资工具的特点与优势.pdfVIP

REITs融资工具的特点与优势

摘要：REITs作为一种融资工具，对基础设施领域的建设发展有着重要的影

响。本文对我国REITs的特点进行了分析。通过分析REITs融资工具的股债性质，

并将REITS与债务融资工具和IPO进行对比分析，可以得出REITs融资工具的特

点与优势，为投资者提供建议与参考。

关键词：不动产投资信托基金；融资工具

一、REITs的概念

REITS的全称为RealEstateInvestmentTrusts，直译为不动产投资信托

基金。它是向投资者发行收益凭证，募集资金投资于不动产，并向投资者分配投

资收益的一种投资基金。REITs的概念最早诞生于美国。《房地产投资信托法案》

（1960）最先提出这一概念，美国也成为了首个REITs发行实施的国家。自20

世纪90年代以来，全球REITs市场快速发展，全球市值目前已达1.8万亿美

元。

REITs由专业的投资管理机构运营，在委托人契约委托的基础上发行各类受

益凭证进行资金募集，然后将所获得的资金投资于房地产开发、运营、销售等领

域，以此获得投资收益的一种投资形式。投资者的资金收益表现为投资收益和服

务费用，基金管理者收取代理费。因此，REITs实质上是一种投资基金，表现出

投资基金的共有特征，并且在设立条件、组织结构、参与条件、分配政策等方面

具有个性化特征。

目前我国27只上市的基础设施REITs中，18只在上交所上市，9只在深交

所上市，资产类型涵盖了仓储物流、产业园区、收费公路、清洁能源和保障性租

赁住房等多种主流基础设施。

二、REITs股债性质分析

REITs借助发行人、管理人在基础设施项目运营及投资管理领域的专业优势

及资源积累，通过运营维护基础设施项目，来获得基金价值的不断提升。根据

REITs产品收益特征及风险特性，目前市场普遍将基础设施REITs产品定性为一

种介于股与债之间的产品，在收益和风险特征上体现了名债实股的特征。

（一）REITs的股性及其与股票的差异

REITs的股性体现在其基金份额净值会随着基础资产估值变动在二级市场发

生波动。与股票相比，REITs市场波动相对较小，源于REITs的底层资产为成熟

优质、运营稳定的基础设施项目，现金流预期相对明确，单位价值波动性原则上

相对有限；REITs收益增长空间相对有限，从物业运营角度，出现物业收入大幅

增长或维持持续性高增长的可能性较低；REITs分红比例较高，源于REITs设有

强制分红比例，收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的90%，收益

分配机制相较股票更为严格。

（二）REITs的债性及其与债券的差异

REITs的债性体现在强制分红，其稳定的分红率类似于债券的派息,表现出债

性特点。与债券相比，REITs没有固定利息回报，其收益主要依靠资产本身的现

金流产生能力，以及资产增值带来的份额价值提升预期，会有一定的变动；

REITs本息没有主体信用担保，依赖于资产本身的运营。

三、与其他融资工具比较分析

（一）REITs与债务融资对比

常规债务融资工具包括银行项目贷款、债券融资、融资租赁、专项债等，相

比而言，REITs主要优势在于可以实现直接融资，能够真实降低原始权益人的资

产负债率，有利于实现动能转换和项目的长期运营，在减少刚性兑付的同时具有

分红机制，充分激发社会资本参与基础设施建设的活力。

-REITs债券融资专项债

项目融资租

贷款赁

参考估一般不

融不超公募不超

值，经询价高于租赁标