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物业公司拓展方案-拓展方案

一、获取信息

1、定期做市场调查;

2、客户主动联系;

3、经协会或他人推介。

二、甄选信息，确定目标客户

1、综合楼(高层)面积少于20000平方米项目不接，小区(多层)面积少于50000平方米项

目不接;

2、物业管理费用过低的不接;

3、业主委员会非原则问题与物业公司纠缠不清的项目不接(限于成熟小区);

4、维修基金不足或不到位的项目不接(限于成熟小区);

5、物业管理配套设施不全，后续管理需要投入大量资金的项目不接;

6、档次过低的项目不接;

7、曾因工程问题引起业主公愤、被媒体多次负面爆光、在业内造成不良影响的开发商的

项目不接;

8、开发商或大产权业主超过二家的项目不接;

9、公司资源配置达不到客户满意要求的项目不接。

三、项目调查

1、要从多方面尽可能掌握项目信息，了解开发商的实力和主要目的，这是确定是否接手、

采取哪种方式的基础，否则很有可能为他人作嫁衣;

2、知己知彼，尽量了解竞争对手的强项弱势，取长补短。

四、制作方案的具体步骤

1、明确意向性目标后，由公司总经理或部门经理组织相关人员考察物业现场，为管理方

案的构想奠定基础;

2、与开发商作进一步沟通，细化方案内容;

3、制定方案：

方案内容根据招标文件要求或项目的实际情况制作，招标项目的方案大体包括以下几个

方面：

A、公司简介

B、项目管理机制架构，包括：

提高管理服务水平的新设想。

针对实际情况，提出一些如何提高该小区社会、经济、环境效益的措施和同场经营的设

想及投标单位的合理要求，既要务实，又力求创新。

拟采取的管理方式、工作计划和物资装备情况。

管理方式，包括：内部管理架构、激励机制、监督机制、自我约束机制、信息反馈处理

机制。工作计划，包括：管理服务人员住房、管理用房、器械、交通工具以及通讯、安全防

范装备及办公用品等。

管理人员的配备、培训、管理管理人员的配备，包括：管理处正副主任简历，各类人员

数量、文化素质和专业素质、各岗位人员的配置等。管理人员的培训，包括：对各类人员的

培训计划、方式、目标及言行规范、仪容仪表、公众形象等。管理人员的管理，包括：录用

及考核，淘汰机制，协调关系，服务意识，量化管理及标准化运作等。

C、物业项目的前期介入：需制订有相应实施方案，列明前期人员、工作方式、工作内容

等。

D、经费收支预算，包括：

应列明收入项目和支出项目预算，有文件规定的按文件规定，无文件规定的按市场价测

定。另外应列出年度盈亏情况测算和增收节支措施。

E、物业项目的维修、养护和管理，包括：

1)机电设备设施的管理

制定有详尽的设备设施年、季、月、期等定期维修保养检修以及日常维修计划、方案、

标准;制定有各类应急抢修、处理方案;制定有详尽的设备设施经济运行方案，保证设备设施

高效经济地运行。

2)物业维修养护计划和实施：根据房屋各部分的使用年限和房屋本体维修基金的建立情

况，提出对房屋各部分的定期维护和日常维修计划、方案、标准和实施效果。根据公共设施

的使用年限和公共设施公共设施专用基金的.建立情况，提出公共设施的定期维护和日常维

护计划、方案、标准和实施效果。

3)各项管理指标的承诺及为完成承诺指标采取的措施。

各项管理指标，包括：房屋及配套设施完好率、房屋零修、急修及时率、维修工程质量

合格率及回访率、绿化完好率、清洁保洁率、停车库完好率、公共设施设备完好率、主要机

电设备完好率、治安案件发生率、火灾发生率、有效投诉率与处理率、管理人员专业培训合

格率、维修服务回访率、使用人满意率、其他有关指标。以上各项指标均需注明有关规范标

准依据和计算测定依据以及承诺所采取的措施。

F、管理规章制度和档案的建立与管理

1)管理规章制度，包括：公众制度、单位内部岗位责任制、管理维护运作制度及标准、管

理人员考核制度及标准。

2)档案的建立与管理，包括：竣工验收资料、房屋的单体竣工图、物业使用人档案、装修

管理档案、维修档案、巡视记录、运行档案、投诉与回访记录、其它管理服务活动记录及档

案。

G、公共秩序的维护

结合项目的具体情况和环境特点，提供行之有效的维持物业管理区域公共安全及周围秩

序的方案;对消防、公共安全、公共卫生等方面的突发性事件有应急预案。

H、保洁服务

根据项目