购物中心的商户关系研究.pdfVIP

摘要：本文基于共生理论尝试性的对购物中心内商户间的相互关系进行了研究，论文选取了竞

争、寄生与互惠这三种主要关系进行分析，提出以服饰类和珠宝类商户为代表的同质商户存在着

同业聚集的经济效应，这时的同业竞争相对经济效应而言属于次要地位；主力店的选择和自身所

处的位置决定了寄生关系的存在与作用大小，一部分非主力店能够凭借自身的吸引力获得客流；

在异质商户之间，消耗性生活便利品与超市具有高度互补性，另外百货店与衣服鞋类专卖店也具

有高互补性；但是消耗性生活用品与百货店，专卖店与超市的互补性都较低。

关键词：购物中心；共生；商户关系

购物中心是零售业态之一，是国民经济发展到一定阶段的产物。它将零售管理与地产开发相

结合，成为集购物、餐饮、娱乐等多项消费服务功能于一体的商业实体。这种零售业态形式在欧、

美、日、东南亚及我国的香港地区和台湾省得到了蓬勃发展，现已被引入我国内地，正逐步成为

未来零售业发展趋势的重要特征之一。作为由众多商户组成的一个聚集体，其内部相互关系是怎

样结成?明确这一问题将对购物中心提高经营效率以及经济效益提供基础。

购物中心的各商户聚集在一起，大家要共同生存，共同发展，相互间必然结成某种联系。在

这里我们试图用共生系统及其相关理论来分析购物中心内商户问的相互关系。

一、共生的概念

共生(Intergrowth)一词来源于希腊语，在生物学中最早南德国生物学家德贝里(Antonde

Bary)于1879年提出。是指不同种属按某种物质联系而生活在一起。由于世界是相互联系、相

互依存的物质组成的，因此，共生现象不仅存在于生物界，而且广泛存在于社会体系之中，经济

学上的共生是指经济主体之间存续性的物质联系(萧灼基，2002)，抽象的说，共生是指共生单元

之间在一定共生环境中按某种共生模式形成的关系(袁纯清，2002)。

袁纯清在《共生理论及其对小型经济的应用研究》一文中提出共生的本质在于6个方面，

综合这6个方面的内容，我们可以看出，共生系统之所以存在，很大程度上是由于各共生单元

间存在着一种要素的交换关系，而购物中心的各商户之间恰好存在着这种要素的交换关系，这里

的要素指的就是各商户所直接面对的客流。因此，笔者认为，购物中心各商户之间存在着共生系

统所普遍具有的相互关系，购物中心从本质上看应该是一种共生系统。这一观点在ScottHarris

于2003年所著《现代购物中心的成功原则——落实本地理解》一文以及工德平先生所著《香港

购物中心调研报告》一书中也都得到了体现：ScottHarris指出，正确“的商户组合是可以创造出

强化商场购物氛围的——引用生物界共生的概念：一种互惠或互相依赖的关系”；王德平指出，商“

户组合，本质上和生物界共生概念高度相似，各商户间是一种互惠或互相依赖的关系”。以上种

种表述促使本文尝试着用共生系统的相关理论来分析购物中心商户间的关系。

二、基于共生的商户间关系

在明确共生的概念之后，我们可以研究在购物中心内部各商户相互之间的关系。如同共牛理

论来源于生态学一样，我们可以借用生态学中共生系统内各种群之间的关系，来分析比较商户间

的相互关系。

(一)生物种群间关系分类

在一个共生系统内，生物种群为了自身的生存和发展，种群之间存在着竞争、捕食、寄生、

互惠等相互影响、相互制约的关系。

在共生系统生物种群之间的相互关系中，捕食是一种群以另一种群为食，对被食种群有害而

对自身有利：竞争关系是种群之间彼此发生有害的影响，特别是在不同种群利川同一短缺资源的

情况下，每个种群的存在都会抑制另一种群的生存和发展：寄生是一种群依靠另一种群的肌体所

获得的能量、副产品等为生，对寄生的影响分为有利、有害、尤影响三种情况；互惠是指各种群

在独立存在的条件下，种群之间相互作用会对各利，群均有利。

借用以上种群问的关系来分析购物中心，我们可以发现竞争、寄生、互惠构成了购物中心各

商户间的主要关系类型，可以被借用过来描述商户问的关系。

(二)商户间的竞争

购物中心的商户大致可以分为零售、餐饮和娱乐三大类，在每一大类里而不可避免的存在着

许多同质的商户，相互之间的竞争不可避免。但根据本文的整理发现，世界上大多数的购物中心

在进行商户组合时往往将同质的商户放到一起陈列，形成一种同业聚集现象。以我国最大也最具

代表性的购物中心——北京金源购物中心为例，所有的商户被分在四个楼层陈列。一层主要设立