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东方广场总体营销策略推广方案

总体营销策略推广方案

前言

总体推售思路

在2007年度东方广场的整体推售是以财库城和德胜楼一楼为主并配合

其他组团余货而进行的。在商铺销售方面，上半年由于住宅市场销售旺盛，

商铺销售速度比较缓慢，而在下半年，专门是在9月底开始，国家出台一

系列压制住宅市升温过快的措施后，东方广场商铺受到市场客户的热捧。

总结以上2007年东方广场的整体销售情形，有两方面的缘故：

外部因素

宏观调控及金融政策阻碍

建议2008年东方广场的推售第一应该较为准确地制定一个可实现的年

度销售目标，并通过探讨确定合理的推售策略和推货步骤，作为销售进度

的依据，操纵好销售周期。同时应充分推测市场的不确定因素和可能显现

的困难，制定各种应变方案，有效引导市场，而不至于让市场牵着鼻子走。

内部因素

东方广场自开售以来，商铺一直是以返租回报的销售手法，推售初期

由于投资回报吸引，销售手法相对佛山的市场投资者而言比较受青睐，但

随着东方广场几大组团的开业经营，投资者正面感受到东方广场商业的经

营状况，对商铺的整体投资回报有了大致的了解，此推售手法令到市场投

资者在所麻木缺乏新的刺激点；另一方面商铺的销售关于销售人员的要求

相对住宅销售更高；再者在2008年东方广场商铺的大型宣传推广较少，要

紧是以东方广场周边的户外广告为主再配合短讯推广。有鉴于此，敝司建

议在2008年从以下几方面对上述咨询题作策略调整：

在广告宣传方面加大外区域的宣传，联合有关媒体吹捧东方广场的商

业大环境、经营的旺势，提升东方广场在佛山商业中的龙头地位，形成市

场区域效应。

在销售手法上除返租回报手法外考虑以带租约销售商铺或无条件返购

商铺等的销售手法，增强东方广场商铺对市场的讲服力。

定期邀请有关的商铺投资专家、学者进行商业座会对东方广场商铺进

行诠释，配合媒体炒作扩大市场的阻碍力。

加重力度打造品牌，借东华里、祖庙商圈改造之机，大力吸纳人流，

打造一个知名的休闲购物天堂。

2008年战略部署

2.1加大向外拓展客源

东方广场通过这几年的经营和进展，现时的硬件和软件都比往常有了

大大的提升，但若向外招来客户依旧仍不够吸引的，因为东方广场硬件上

除了外立面较为专门外，没有其它更多的优势的支持；在软件上除了德胜

楼餐饮商家、苏宁、国美、JUSCO等商家外，明珠百货、东方书城和金山

街负一层电脑城外都缺乏强有力的市场吸引度。因此东方广场必须在硬件

和软件上努力制造市场差异化和唯独性，令东方广场在市场上树立鲜亮的

形象和专门的风格，才具备资本向外招来客户，制造市场热点。

改善交通状况

通过2008年的客户意见统计，反映出许多客户对东方广场的交通状况

不中意，认为东方广场作为一个大型的MALL，现时的交通状况不能满足

今后人流和车流的要求。建议尽力改善交通。

另外许多客户也反映了东方广场停车位不足咨询题，故建议贵司针对

车位咨询题作进一步的改善。

打造东方食街

德胜楼差不多在佛山区域打造出了自己的餐饮品牌与文化，“东方美

食”的大众认可度较高，这是一个利好，也是一个契机，建议贵司借水晶

城街铺推出的时机，打造“东方美食街”。由于水晶城一楼的是街铺并可不

能与德胜楼的商场铺造成冲突，反而会形成经营的错位与互补。

2.2扩大市场范畴，挖掘潜在客户

2008年要成为东方广场的丰收年，仅靠本地的投资者是远远不够的。

而佛山禅城外地区有着专门多有实力的投资客户，要尽可能地挖掘这批客

户，更着力向南海、顺德地区大举进攻，专门是顺德的乐从、大良、容桂

及南海的大沥等街镇私营企业家，这部分人群的购买力及投资意识比较强，

是我们的重点挖掘对象，而他们也是我们项目的良好广千牌，这部分人广

泛的人脉也是我们所需要的。因此，扩大市场覆盖面，挖掘重点区域市场

确实是2008上半年我们工作的重点。

加大南海、顺德范畴的广告宣传

2008年应该在南海、顺德范畴加大广告的投放量，从成本角度和有效

到达率角度考虑，如果报纸和电视广告的成本过高，到达率低，敝司建议

可运用户外广告和公交车车身广告进行宣传，通过定点和流淌广告的相互

结合，再配合适量的、有针对性的报纸和电视广告，相信会收到较好的宣

传成效。

东方广场南海、顺德购物专车