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消费基础设施与REITs市场

REITS研究专题报告｜2023.3.13

中信证券研究部核心观点

两会委员提出建议，将优质消费类基础设施纳入公募REITs资产池。我们认为，

REITs市场如能纳入消费基础设施，将有利于消费复苏和扩大内需，也将有利

于REITs市场行稳致远。企业消费基础设施运营是否具备拿地、融资、人员、

品牌和战略的独立性，决定了不动产资产运营管理的水平。更专业更独立的资

产运营管理，是相关企业提高资产回报的途径，更是REITs市场发展的内生要

求。

陈聪

基础设施和现代服▍正名：消费基础设施的运营持有和住宅房地产完全无关。我们认为，长时间内，

务产业首席分析师“房地产”一词在大多数社会成员看来，离不开住宅开发、房价和调控的话题。

S1010510120047消费基础设施，常常被看成和地产调控相关的特殊房地产类型。实际上，我们认

为消费基础设施的营建和持有，在盈利模型、资金流转等方面，和住宅开发并无

共同之处。优秀的消费基础设施运营者，能力禀赋也和住宅开发企业差别很大。

▍REITs市场如能纳入消费基础设施，既能巩固REITs市场繁荣，也能有效促进

消费，拉动内需。对REITs市场来说，消费基础设施一旦被纳入资产池，产权

类REITs市值比例持续下降的现状有望得到扭转，投资者选择余地可能更大，

市场流动性可能提升。线下消费空间如能加速兴建和提升运营水平，也将有利于

促进居民消费，培育新的消费品牌。但我们理解，REITs政策一路走来，其初

衷是推动实体经济发展和繁荣资本市场，而不是应对房地产行业周期性困难，更

不是透过REITs市场筹集资金用以住宅开发。

▍优质存量资源是REITs产品的成功基石，预计REITs上市资产准入，将继续秉

承高标准，严要求。我们认为，REITs市场走上发展快车道，是一面拓宽基础

设施企业权益性融资渠道，一面严格保护投资者权益的结果。我们有理由相信，

无论消费基础设施是否能纳入REITs资产类别，上市REITs资产准入都将继续

秉承高标准和严要求。所谓高标准严要求，就是一面要求REITs底层资产满足

收益率底线要求，一面又要求资产产权清晰，运作独立，出表彻底。包括消费类

基础设施在内的中国存量基础设施规模十分庞大，我们完全有信心，在高标准严

要求之下，可以有足够大规模的REITs不断挂牌上市。

▍消费基础设施业务走向高度独立，是当前企业高质量发展的需要，也可能成为

企业参与REITs市场未来门槛。从历史规律来看，企业涉足消费基础设施业务

是否成功，关键在能否实现融资、拿地、人员、品牌，尤其是战略定位的高度独

立。保持业务独立性，常常意味着不动产资产运营管理水平的专业性。专业化的

REITS研究运营管理，可以在中长期增厚底层资产的回报，也可以增加企业透过REITs市

评级强于大市（维持）