物业顾问管理手册.doc

顾问管理手册

ConsultantManagementHandbook

宏泰物业发展有限公司

HonestPropertyDevelopmentCo.,Ltd

目录

1.0人员构架及编制说明

1.1架构编制说明

1.2工作概况

1.3顾问工作周期

1.4初期顾问管理阶段

1.5前期顾问内容细化及调整阶段

1.6前期顾问建议实行阶段

1.7全面物业管理顾问

1.8现场勘查

1.9例会

1.0人员架构及编制说明

工程管理

工程管理

保洁管理

综合管理

财务管理

客服管理

档案行政管理

保安管理

架构编制说明（暂定人员）

综合管理：

档案、行政管理：

工程管理：

财务管理：

客服管理：

保洁管理：

保安管理：

工作概况

根据物业的类型和特点，针对性地对管理模式提出优化方案，内容涉及：初期顾问阶段、前期顾问内容细化及调整阶段、前期顾问建议实行阶段、全面物业管理顾问四个阶段。

1.3顾问工作周期：共一年

1.3.1初期顾问阶段计：3个月

工程管理顾问内容计：2周

确立顾问内容计：1周

财务管理：3周

物业管理标准化文献：1周

1.4初期顾问阶段

1.4.1工程管理顾问内容

A工程图纸、资料收集

a)土建结构部分

◆主体结构、负载、功能、安全系数

墙体保温、外墙结构、防水、防火

内外交通设施、运送、通道设计、地下室构造

公共区域、物管区域、空间布局

门窗设计、进出入口

绿化带、浇灌系统

b)机电设备系统

综合布线系统

供电系统、照明系统

暖通系统、楼层分布、管线预留口

给排水系统

楼宇自控系统

卫星通讯/接受系统

停车场管理系统

保安监控系统、门锁选择、门禁系统

消防监控系统、消防分区、消防通道

楼宇智能管理系统

电梯扶梯

B合理化建议

a)楼宇安全保障，涉及硬件及软件措施两个方面，硬件即完善楼宇自动

化系统，软件即加强物业管理。

b)公共区域能源合理运用

墙体节能

◆地处采暖区的示范工程，必须严格执行建设部颁发的《民用建筑节

能设计标准（采暖居住建筑部分）》和各地编制的实行细则。

◆地处非采暖区，特别是过渡地区的示范工程规定以外墙采用保温隔

热措施，以提高室内舒适度，减少防暑降温的能耗。

◆应大量采用夹芯保温、外保温和内保温的复合外墙，大幅度地减少

外墙的传热系数。重点发展高效的外保温复合外墙。

◆采用单一材料的节能外墙，应注意配套砌筑材料的防水、保温、粘

结等性能，以减少热应力和冷桥的出现。

门窗节能

◆窗户要达成国家对节能窗的评价指标，应具有搞雨水渗漏、搞风压、

搞空气渗透和保温等四性。要大量彩门窗密闭材料和成套技术，有效地提高安装质量。

◆合理控制窗墙比。示范工程中所有住宅外窗应一律采用双层玻璃。

有条件的地区可采用中空玻璃、隔热玻璃和反热玻璃。

◆应大量采用绝热性能好塑钢门窗、保温铝合金门窗和彩板钢门窗等。

◆住宅分户门应具有防盗、隔声、保温、防火等性能。

屋面地面节能

◆层面保温规定一般高于外墙。应推广采用复合层面，其保温隔热材

料规定轻质高效，吸水率低，并且有一定强度。

◆采暖区楼板下方为室外或不采暖的房间时，楼面应采用保温措施。

◆采用地面辐射供暖技术的楼板必须采用有效的保温做法。

供暖系统节能

◆采用以平衡阀及其专用智能仪表为核心的管网水力平衡技术，改善

供暖质量，节约能源。集中采暖系统应当使用双管系统。

◆采用热量按户计量及温度控制调节装置，以达成改善住宅室内热环

境和节能的双重效果。应实行按热量收费。

◆推广采用高效节能散热器，充足发挥热效率。室外供暖管道必须采

取保温措施，以减少热损失。

◆积极在暖通空调工程中引入热泵节能技术。推广小型节能高效集中

空调设备。

电气设备节能

◆规定选用低耗能电气设备（如可控硅调速节能电梯、节能变电器、

节能空调机等。）

◆大量采用节能高效的新型灯具，淘汰过时的照明设备，公共区域必

须彩延时开关，减少无用电耗。

新能源运用

◆积极扩大地下热能和冷能等可再生能源在示范工程中的应用水平和

规模。促进新能源实验基地的形成。

◆运用并完善太阳能电池及热水供应技术，满足全天候使用规定。太

阳能运用系统设计应与主体工程设计同步进行，同步施工，集热器

与建筑物的屋面要有机结合，协调美观。

◆推广热、电、冷联产供技术，积极运用工业废热向住宅提供采暖空

调热源，运用垃圾资源