代建行业研究.doc

第二章公司未来发展建议

一、公司重要优势

1、立足CBD，尽占天时地利

公司在北京CBD全面开发建设的背景由区国资委主导下成立，作为北京CBD开发建设重要平台，承担CBD及CBD东扩区域内的土地一级开发以及部分区域二级开发任务；截止到目前，公司相继开展了CBD核心区拆迁、45万平米市政管廊及地下空间建设，并牵头完毕一工区及Z15地块土护降一体化施工，代建的15万平米的清华大楼也突破150米，在核心区独树一帜。未来，在市政府CBD东扩的战略发展下，公司已先人一步，抢的领先的发展机遇，可谓是占尽天时与地理。

2、搭建桥梁，人脉四通八达

公司由北京商务中心区投资管理有限公司和北京市朝阳区国有资本经营管理中心投资成立，系朝阳区国资委一级监管公司。几年来在区国资委和CBD管委会等政府机构的支持下，与区土地储备中心、区发改委、区规划委、区消防局等政府结构建立了良好的沟通机制，同时与北京院、北勘院、清华院、北京城建、中建二局、中建八局、赛瑞斯监理、远达监理等大型设计施工及监理单位建立了良好的合作基础，为公司未来拓展业务奠定了人脉基础。

3、人才济济、为小而美公司

公司在CBD开发建设的时代背景下于2023年成立，是一个年轻而活力无限的公司，公司员工80%以上为本科学历，且不乏硕士、博士、海归等高学历人才。公司设有的办公室、财务、设计、工程、经营、拆迁等部门人员配置合理，政令上传下达高效运转，部门与部门之间、同事与同事之间配合默契。公司有国企背景而无国企的沉疴旧疾，可谓小而美。

二、公司重要弱势

1、局限性较大，对政府依赖性高

公司立足于CBD，却也局限于CBD，目前公司重要业务集中在CBD区域，在建的项目如地下空间、市政管廊等重要是政府委托而非市场竞争。公司跟进的其他区域一些项目，如垡头等地，一方面进展缓慢，另一方面竞争剧烈，公司想要取得该区域的开发权不是易事，而一些老牌地产公司重要靠市场竞争，业务可以遍布五湖四海，自由发展。

2、资本薄弱，取得土地困难

公司主导CBD核心区、永安里、化石营等区域的土地拆迁工作，面临征地而无法拿地尴尬处境。依据总经理2023年工作报告，截止到2023年11月，公司资产总额64.28亿元，负债总额60.25亿元，净资产4.03亿元。面对地王频现的首都北京，依据目前公司经济实力，想要自主取得土地进行开发建设是比较困难。

3、固定资产少，抗风险能力薄弱

公司成立与2023年，年轻而生机勃勃，却也面临着固定资产少，抗击风险能力差的局面，除清华大楼45层、46层尚在期待之中，短期内无其他固有资产。

三、公司业务拓展方向建议

1、市场调研

我们课题小组对房地产市场进行了调研：2023年度，万通集团提出轻资产转型战略，即通过输出设计、建造、招商、运营、品牌等，即代建业务。绿地与绿城地产在代建业务的发展上更是人尽皆知，此外亿达、远洋、保利、泛海、龙湖、世茂房地产等在内的公司也都相继提出了发展代建业务的战略。以CBD核心区已开工数个项目中为例，代建占了多数。Z1a地块中期大厦项目由北京前景置地投资有限公司代建，Z2a地块阳光金融大厦项目由同创金泰项目管理有限公司代建，Z14地块正大侨商项目由绿地集团代建，而Z1b地块清华大楼由我司代建。

2、代建的优势

代建业务的出现可以有效的让投资方的精力和公司重心投入到其他更高收益的行业，依靠更专业的代建方进行项目建设可以有效填补自身的局限性。

代建方也通过代建服务规避资金这个掣肘公司发展的最大瓶颈——资金充足的时候自己拿地建楼，资金局限性时代人建楼，可以实现已有资源的集约使用和价值最大化，建立由投资收益、运营收益和服务收益三者并重的业务增值体系，同时还可以减少在多变政策环境下自身的经营风险。

代建业务让那些不太具有专业开发能力甚至是其他行业介入房地产开发，又多了一个选择：出钱拿地就行，规划设计、开发建设、营销管理甚至物业服务等一系列的工作都可以由代建公司代劳，代建公司的专业营造能力和品牌溢价能力将使其坐享其成，代建业务的未来无限宽广。

3、对公司的发展建议

针对公司在北京CBD区域占有得天独厚的发展优势却也受到了CBD的区域限制、公司多处拆迁征地却多是为别人做衣裳、公司发展活力无限却也资产薄弱经不起市场洗礼的局面，参考以上市场调研和代建业务的优势分析，我们小组提出一个轻资产、少投资、回报快的发展建议，即公司在做大做强土地一级开发的同时，应重点推动代建业务的发展。

第三章公司代建业务发展方向

一、项目代建业务简述

国务院2023年出台的《关于投资体制改革的决定》中明确指出“加强政府投资项目管理，改善建设实行方式。……对非经营性政府投资项目加快推行‘代建制’。”即选择专业化的项目管理单位负责建设实行，严格控制项目投资、质量和工期，建成后移交给使用单位。

“代建制”，简言之，是