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2018年产业地产最新分类和详解

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2018-07-1311:33:56产业地产规划 前瞻产业研究院

2018年过半，产业地产对于观望的人来看更加扑朔迷离，据统计， 2018年房企

销售榜中百强企业有 47家涉足产业，接近半数 ;前10强中有8家，前20强中有

18家，越是领先的房企对于产业的布局越早，头部效应明显。各路人马杀入产业之后碰到的第一个问题就是产业地产是啥，应该咋做呢 ?

先明确一下哪些类型不是 产业园区：1写字楼，单纯的写字楼宇最容易和产业园混淆，区别的点在于业主除了和租户关于房租和物业之外是否还有其他关系，比

如产业服务之类，如果没有，那么就是写字楼业态;2物流，物流的逻辑和产业的逻辑相差太大，不可视同一物;3商贸这个类型的企业逻辑和产业的逻辑也不尽相同;4自贸区概念，例如外高桥，和商品流通，贸易等相关，内在逻辑和产业有趋

同，但根本理念是不一样的，譬如上海外高桥集团，也有产业部分，但归根到底还是以进出口，保税等业务作为核心。

排除掉的几类产业园区

排除掉这些干扰选项后，目前市面几个类型的产业园就比较清晰了。国内产业地产产业园区第一方阵集团军 -区域开发类型

代表企业-华夏幸福，招商蛇口，中新集团，宏泰发展，荣盛发展等。这些企业都是属于以市场化的方式来运作项目和各地的国控园区或城投公司有显著的不同，

比如，这些企业必须考虑项目的盈利性以及资金平衡， 招商难易程度等现实问题，而不是把所有问题都交给明天的聪明人。

区域开发的模式对于企业要求很高，其中最重要的是定位和规划，很大程度上依赖于操盘手的视野和格局。这个类型里基本每家都有一个压舱石项目，但对于新项目大多讳莫如深，也侧面说明了区域开发的难度系数之高。如果说哥德巴赫猜想是数学皇冠上的明珠的话，那区域开发毫无疑问就是园区皇冠上的明珠了。

区域开发的几种模式

从以上模式来看，无论哪一种，都需要把土地里的价值深度的挖掘出来。从这个

角度来讲，这种模式无疑是过时的，落后的。因为中国改革开放 40年，土地经济的道路早已被验证是不可持续的 ;但从另外的角度，这些企业的规模都是庞大的，投入的资金和人力是巨大的，而且需要的时间周期通常超过 5-8年，各种潜在的风险也是巨大的，同样回报亦为最高。与另外几种类型相比，对操盘手的要求一

定是最为苛刻的。如果项目总从业经验低于 10年很难让人信服他能够顺利的完成项目。

这类型企业中呈现了两极分化的拓展策略：以招商蛇口，中新集团的国有企业阵

营展现出的是稳扎稳打，一个项目接着一个项目运作 ;而以华夏幸福为代表的民营企业，则颇为激进，从华夏幸福的三年百园到三年百城，到碧桂园的 100个科技小镇，令人咋舌。宏泰发展和荣盛发展虽然没有公布过于宏大的目标，但从目前

拓展项目数量来看也远远超过国有企业。行业内的明眼人都能一眼看出，百城和

100个科技小镇是伪命题，但考虑到国有企业和民营企业的双重待遇问题， 这些口号，倒更像是民营企业为了争取土地资源而刻意为之。

产业集聚，房地产大卖。但对于区域给人的感觉可以说是截然不同的感受。华夏的固安产业园，宏泰的龙河高新区和荣盛的香河县现代产业园给人的感觉更多的是像北方的经济开发区，厂房被街道隔开，整体是方方正正的开发区的模样。而苏州工业园区在这方面确实做到了他宣传标语“创新园区，非凡城市”，就如同他的规划图和实景图也基本吻合。蛇口片区相比苏州工业园区略有逊色，其中苏

州工业园区的 3000万规划费用，可能是造成差异的重要因素。行走在苏州工业园区的道路上，大概会有种定居下来的冲动，这个区域目前已经是苏州房价的制高

点，蛇口片区在深圳也同样是房价最贵的区域之一，反观华夏的固安项目，买房子的群体大多来自于北京，和产业部分的结合度不高。

相比于第一个类型的产业园区的大开大阖，第二类产业园区的土地面积往往都比

较小，占地低于1500亩也就是1个平方公里。根据建筑形态不同可以分成：综合体，商务园，工业园和城市更新。这些园区可以分布在城市的副中心或者主城区

当中，在中国的一线城市，这类型的园区，我们认为一座城市可以出现 1-2个国际创新产业社区，这类园区有几个显著的特点，第一产业能级高，体现在公司纳

税能力和员工收入水平方面，并且科技含量足;第二这些企业的工作大多数需要的是有活力，有创造力的年轻人，这些人的教育水平高，消费能力强，对工作环境

要求苛刻，天生不喜欢在封闭的办公楼上班;第三园区建筑形态一定是开放的，低密度，有建筑特色，并且是社区类的。目前上海的市北高新区和漕河泾园区里慢

慢开始出现类似的园区，深圳受制于土地指标有限，很难出现类似的院落式社区办公，北京的启迪协信总部清华科技园有类似的感觉，但容积率过高，多少给人压抑的感觉。在杭州