{贸易合同}商品房买卖合同某某某涂妍娜.pdfVIP

商品房买卖合同条款分析修改

GF—2000—0171

浙江星韬律师事务所涂妍娜

商品房买卖合同包括以下主要内容

第一条项目建设依据;

第二条商品房销售的依据;

第三条买受人所购房屋的基本情况;

第四条计价方式与价款;

第五条积确认及积差异处理;

第六条付款方式及期限;

第七条买受人逾期付款的违约责任;

第八条交付期限;

第九条出卖人逾期交付房屋的违约责任;

第十条规划设计变更的约定;

第十一条交接;

第十二条出卖人保证销售的商品房没有产权

纠纷和债权债务纠纷;

第十三条出卖人关于装饰、设备标准承诺的

违约责任;

第十四条出卖人关于基础设施、公共配套建

筑正常运行的承诺;

第十五条关于产权登记的约定;

第十六条保修责任;

第十七条双方就小区、楼字命名权、屋面、外

墙使用权的约定;

第十八条买受人合理使用房屋、公共部位和设

施的使用权;

第十九条争议解决方式;

第二十条未尽事宜的约定。

第五条面积确认及面积差异处理

根据当事人选择的计价方式，本条规定以【建筑

积】【套内建筑积】（本条款中均简称积）

为依据进行积确认及积差异处理。当事人选

择按套计价的，不适用本条约定。合同约定积

与产权登记积有差异的，以产权登记积为准。

商品房交付后，产权登记积与合同约定积发

生差异，双方同意按第＿＿种方式进行处理：1

．双方自行约定：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

2．双方同意按以下原则处理：（1）积误差比

绝对值在3％以内（含3％）的，据实结算房价

款；（2）积误差比绝对值超出3％时，买受

人有权退房。

买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30

天内将买受人已付款退还给买受人，并按＿＿＿＿利

率付给利息。买受人不退房的，产权登记积大于合

同约定积时，积误差比在3％以内（含3％）部

分的房价款由买受人补足；超出3％部分的房价款由

出卖人承担，产权归买受人。产权登记积小于合同

登记积时，积误差比绝对值在3％以内（含3％）

部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3％

部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

面积误差比=

合同约定积因设计变更造成积差异，双方不解除

合同的，应当签署补充协议。

问题及容易产生纠纷点

1、期房销售中经常出现面积差异的问题。积

的描述不清楚。有3种购买方式：按建筑面积、

按套内面积、按套计算。

2、合同中第五条关于面积差异的处理方法存

问题，销售商常常将面积差异处理直接格式化为

“多退少补、据实结算”等，这样的约定实质上剥

夺了消费者选择适用法定“3%处理规则”的可能，

限制了消费者的合法权利。

该条修改建议

调整积差异处理两种选择方式的先后顺序。将

《商品房销售管理办法》中规定的“3%处理规则”

，即合同中该条第2项调整为第1项，作为优先选择

项.

该商品房【合同约定】【产权登记】建筑积共

平方米，其中，套内建筑积平方米，阳

台积平方米，公共部位与公用房屋分摊

建筑积平方米（有关公共部位与公用房

屋分摊建筑积构成说明见附件）。

双方约定以套内建筑积为依据进行积确认

及积差异处理。合同约定计价套内建筑积与

实测计价套内建筑积有差异的，以实测计价套

内建筑积为准。建筑积的最终确定以具有

测绘资格的测绘单位测量的建筑积结果为准。

应增加如果因为出卖人的原因造成买受人契税

承担增加的，增加部分的契税也应有出卖人承担。

第六条付款方式及期限

买受人按下列第＿＿种方式按期付款：

1．一次性付款

2．分期付款

3．其他方式

问题及容易产生纠纷点

1、按揭付款购房者容易因为贷款不成功，这种

情况出现怎么办，合同中并没有说明？

2、或者贷款金额和实际的贷款金额不一致的情

况出现这种情况如何处理？

该条修改建议

开发商应当告知按揭贷款的流程和相关的材料等，