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有关土地一级开发项目的成本测算工作

有关土地一级开发项目的成本测算工作

有关土地一级开发项目的成本测算工作

一、土地一级开发成本的概念：

土地一级开发成本是指在政府规划的土地一级开发区域红线内实施土地一级开发全过程的费用。由项目前期费用、征地拆迁补偿费用、公共区域市政基础设施建设费用、公共配套设施建设费用、工程建设其他费用、管理费、财务费用、土地招拍挂中的交易费用、公共市政配套设施移交前的管理费用等构成。

二、土地一级开发成本测算的作用：

土地一级开发项目所需资金量较为巨大，要求项目的投资者必须有很强的融资能力，以保证土地一级开发的资金需求。土地一级开发成本基本决定了土地一级开发的资金需求量，从而为筹集资金提供了依据。土地一级开发从不同融资渠道筹集资金时，金融机构在对项目进行融资评价和决策的主要依据是土地一级开发成本。三、土地一级开发成本是决定土地交易价格的依据：

土地出让交易价格是指出让使用权的地块上已经完成征地拆迁，土地开发程度为已完成宗地外通路、通电、通信、通上水、通下水、通燃气、通热力及宗地内土地平整（简称“七通一平）（或“五通一平”及其他情况），可直接用于建设的土地价格。

土地出让交易价格是由毛地价（土地出让金、四源费和大市政费）和土地一级开发成本构成。毛地价是在基准地价的基础上由专业评估机构评估并报国土局审定，毛地价水平较为稳定，对土地出让交易价格的影响程度较小。

四、土地一级开发成本的组成

（一）项目前期费用

立项报告、可研报告、土地一级开发实施方案等的编制费及项目前期的各种工程咨询费

委托编制修建性详细规划和区域内的管线综合等规划方案费用

工程勘察、测绘、定桩费用

环境影响评价分析费用

交通影响评价分析费用地震影响评价分析费用

地价评估费用

工程设计费及施工图审查费

招标代理费、招标服务费

工程保险费

1、立项报告、可研报告、土地一级开发实施方案等的编制费及项目前期的各种工程咨询费

立项报告、可研报告的编制费

土地一级开发实施方案的编制费

施工程施工图设计文件审查管理办法》中再次明确规定“施工图未经审查合格的，不得使用”。但相应的图纸审查收费标准，国家没有统一规定。

9、招标代理费、招标服务费

原国家计委关于印发《招标代理服务收费管理暂行办法》的通知计价格[2002]1980号文中明确了招标代理服务收费标准。

10、工程保险费

建设部和中国保险监督管理委员会于2005年8月出台了《关于推进建设工程质量保险工作的意见》建质[2005]133号，指出：“建设工程质量保险是一种转移在工程建设和使用期间由可能的质量缺陷引起的经济责任的方式，它由能够转移工程技术风险、落实质量责任的一系列保险产品组成，包括建筑工程一切险、安装工程一切险、工程质量保证保险和相关职业责任保险等。其中，工程质量保证保险主要为工程竣工后一定期限内出现的主体结构问题和渗漏问题等提供风险保障。”。可见，工程建设领域涉及到的保险品种主要有职工意外伤害险（雇主责任险）、设计责任险、工程质量保修保险和建筑（安装）工程一切险。但具体费率，市场浮动较大，建设工程一切险一般为投保金额的1%左右，第三者责任险按比例投保。但在项目前期阶段，估算工程质量保险费非常困难，可以暂按建安工程造价的1%-2%估算。

（二）征地、拆迁费用

1、征地补偿费用

根据土地所属的不同区域及其被征用前的不同用地性质相应发生不同的征地费用。

本市行政区域内依法征用农民集体所有土地的，地方建设征地补偿安置办法进行补偿安置。征地补偿费包括土地补偿费和安置补助费。涉及青苗和其他土地附着物的，还应当向所有权人支付青苗补偿费和其他土地附着物补偿费。青苗是指尚未收获的农作物。其他土地附着物包括房屋、水井、道路、管线、水渠等建筑物、构筑物以及林木和其他经济作物等。

征地补偿费最低保护标准由市土地行政主管部门以乡镇为单位结合被征地农村村民的生活水平、农业产值、土地区位以及本办法规定的人员安置费用等综合因素确定，报上级人民政府批准后公布执行。征地补偿费最低保护标准应当根据社会、经济发展水平适时调整。

2、拆迁补偿费用

根据房屋所属的不同区域及其不同属性相应发生不同的拆迁补偿费用，计取依据亦不同。

3、房屋拆迁评估费、拆迁服务费

部分地方规定“因征用拆迁对房屋进行价格评估的，按补偿价款金额的1～1.5%向征用拆迁单位收取评估费。”

房屋拆迁管理费：不超过房屋拆迁补偿安置费用0.5%。

房屋拆迁服务费：不超过房屋拆迁补偿安置费用的1.5％。4、拆除工程费用

拆除工程费用应按照工程实际需要估算拆除工程量，并套用相关估算指标或概算定额，充分考虑渣土运输、消纳等因素进行测算。

5、古树保护及文物古建修护、还建费用

根据古树保护方案和文物古建的修护、还建方案，套用相关估算指