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为什么说“房改房”不适用《物权法》？

我们知道：“房改房”物权确权纠纷案，适用于国家、地方和工厂“房改政策文件”；适用于“上海高院”关于《处理公有住房出售后纠纷的若干意见》的通知【(1996)沪高法(1996)250号】文件；适用于《民法通则》的帝王原则（诚实信用原则）。不适用于

《物权法》。

“房改房”是一项政策性极强的职工福利分房和优惠购房，每个职工家庭只能享受一次。“房改房”是国家对职工工资中没有包含住房消费资金的一种补偿，是我国“住房分配制度”向“住房商品化”过渡的一种基本形式。国家“房改政策”大约始于90年代初，结束

于90年代末。“房改房”与后来出现的“商品房”具有本质区别。一旦涉及“房改房”的产权问题，就

不能脱离“房改政策文件、”“职工家庭福利分房”和“职工家庭优惠购房”这个本质特征。

因此，“房改房”有以下几个显著特点：

“房改房”的出售价格不由市场供求关系决定，它是以“标准价”或“成本价”来出售给职工家庭的。

“房改房”的销售对象是有限制的（是必须“以职工家庭为单位）”，不是“户主个人。”

“房改房”的面积是有所控制的（按照职工家庭人口数量控制人均享受面积档次）。

“房改房”的实际出售价格，是在“标准价”或“成本价”的基础上，还要进行工龄、楼层调节、房屋折旧、一次付款等多方面的优惠折扣。是国家对职工家庭的一种“实物性福利分配方式。”

“房改房”在进入市场买卖时是有限制的。

“房改房”的《房产证》来源是“房改售房，”“土地使用权性质”是“国有。”

能够享受“房改房”的每个职工家庭，只有一次机会参与福利分房和优惠购房，一旦失去，就永远失去，不能弥补。

由于当时全国统一都执行《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》 （国发

[1994]43号文件）的第（十八）规定：“职工按成本价或标准价购买公有住房,每个家庭

只能享受一次，”

这就是必须“以家庭为单位分房、购房，”

要求每个家庭都推行一名家庭

成员为“户主（家庭代表）。” 在签订《公有住房售购合同》时是以家庭“户主”的形式出现

的，付款《收据》是注明“户主”一人，而在《房产证》权属登记时，也以“户主”一人的姓名登记【即使在《公用住房购房合同》上有“户主”、“户主配偶”及家庭其余参加分房、购房人员姓名】。从而导致后来在全国许多家庭出现了“房改房94纠纷案。”

针对这种较为普遍的现象，上海市高级人民法院关于印发《处理公有住房出售后纠纷的若干意见》的通知【(1996)沪高法(1996)250号】讲得非常清楚：“第一、二中级

自城镇住房制度改革、公有住房出售以来，房屋纠纷出现了一些新情况、新问题。为处理好公房出售后的纠纷，我院在调查研究基础上，听取了有关部门意见，提出了《处理公有住房出售后纠纷的若干意见》。该意见已经上海市高级人民法院1996年第36次审判委员会讨论通过，现发给你们，请你们在审理这类案件中参照执行。”

并指出：“…9、按‘九四’方案购买的房屋，产权证登记为一人的，在诉讼时效内，购

房时的购房人、工龄人、职级人、原公房的同住人及具有购房资格的出资人主张房屋产权的，可确认房屋产权共有…12、在审理房产确权案件中发现系争房屋产权登记错误的，可建议房屋发证部门撤销错误登记，也可根据查证的事实重新确权。”

在2007年10月1日颁布了《中华人民共和国物权法》后，有的人就僵死硬套《物

权法》，来推论“房改房”的《“个人）”的结论。

房产证》上登记的是谁（一个人），”就得出其“产权就是谁（一

这样得出的结论显然是错误的。因为，“房改房”不是“商品房”，它本身就是“国家在

特定时期的一种政策性产物，” 其“政策性极强”，其案件性质属于国家政策性产物，其产

权关系与其家庭参与分房人员有必然的联系，它不是一般商品。另外，在七、八年后出台的《物权法》，对“房改房”历史事实不具有“法律溯及力”。

如果我们臆想用《物权法》来审判“房改房”案件，就是否定了我国的“房改政策”；

否定了“房改房”的“历史来源；”否定了原职工家庭其余成员一直都是“具有分房资格和享

受分调房人口待遇的人群”这个事实；是否定了家庭其余成员在国企分的福利房就是该“房改房”这个事实；否定了购买“房改房”的前提必须是先有资格分得该房的事实；否定

了“房改售房是一项政策性极强的职工福利分房和优惠购房的事实；”否定了职工家庭其

余成员应当享受的、唯一的、国家给予的“住房补贴福利”和“最基本的居住权。”

另外，《物权法》也是强调“登记人”是否是真正的、完全的“权属主体”的。并在第