上海浦东塘桥2631地块价格建议报告.ppt

浦东塘桥263-1地块工程入市价格建议报告

上海筑城营销筹划

2009-10

2

宏观市场分析

整体市场走势

办公市场整体走势

PART1

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全市住宅市场

第一局部整体市场解读

成交面，08年整体房地产市场进入高度盘整阶段，成交萎靡，08年下半年始终处于供大于求的局面，成交量始终低于10万方，进入09年随着政府救市力度的加大，市场开始呈现复苏迹象，至09年6月成交量到达最高位，同比08年同期成交量上涨114.8%，已经超出07年同期水平，进入09年下半年成交量有所下降但仍旧远好于08年同期，市场供不应求明显；

供给面，08年下半年至今除09年一月供给量较少外，其他阶段供给均较平稳，月供给量保持在10万方以上；

成交价格，08年下半年至09年上半年市场价格走势较平稳，进入09年下半年随着市场需求集中释放，呈现“量价齐升”的局面，09年8月成交均价更是突破了20000元/㎡大关，同比08年涨幅达37.5%；

在经历08年楼市大萧条之后，进入09年以后市场逐步开始回暖，人们对于通胀的预期，在楼市进入传统的“金九银十”阶段，市场成交炽热；

市场回暖，楼市成交向好呈现量价齐升

数据来源：方方工作室、佑威数据系统、网上房地产

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第一局部整体市场解读

随着市场大经济的回暖，办公市场成交呈现积极态势，中心区域高品质办公物业受青睐，9月成交量到达了40.6万，至08年以来成交历史之最，同比成交更是上涨了达408%；

从09年的成交价格来看，自09年5月以来呈直线上涨趋势，9月主力成交价格为29481元/㎡，同比08年上涨82.6%；

数据来源：方方工作室、佑威数据系统、网上房地产

全市销售型办公

大经济回暖，市场高品质物业受青睐，成交同比08年上涨408%

浦江双辉大厦集中成交189445平方米

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第一局部——整体市场解读

09年7、8、9月，内环内销售型办公主力成交集中于虹口和浦东两区，共成交了248885㎡，占总成交量的81.89%，但值得注意的，在成交最活泼的两个区域，成交量均为集中收购拉动；

从本案所处的浦东区来看，7、8、9三个月共成交216217㎡，其中9月，位于浦东银城路的浦江双辉大厦，至9月开盘之初成交80套单元，成交均价44857元/㎡；

内环内办公近期成交

成交主要集中于浦东虹口两区，成交多为集中收购

数据来源：方方工作室、佑威数据系统、网上房地产

浦江双辉大厦成交189445㎡

成交均价为44857元/㎡

上海港国际客运中心15000㎡，59500元/㎡

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全市商业成交

小户型、低总价投资类商铺依旧为市场关注热点

成交面，全市商业成交曲线整体呈现波浪式，08年下半年商业市场受大经济影响成交量始终未突破10万方，09年上半年，市场经济环境开始好转，08年下半年推出的多个小户型低总价的投资型商铺〔上海箱包城、青年城、绿天商城〕开始得到关注，环比08年下半年成交量大幅上涨，近阶段由于人们普遍对于通胀的不良预期，作为投资类产品的商品依旧受到市场关注，成交量到达09年之最；

供给面，除08年下半年和09年9月有集中放量的现象外，其他阶段市场商铺供给量始终在地位徘徊；

成交价格，08年至今，商铺成交均价整体呈上涨态势，较08年之初，整体均价同比上涨40.3%;

从本案所处的区域及周边来看，商业成交量仅有“双辉大厦”〔2345㎡〕，“证大立方大厦”〔1976㎡〕，“鄂尔多斯国际大厦”〔1158㎡〕，“中融碧玉蓝天大厦”〔1255㎡〕，区域商业开展较成熟，商业工程较少是成交量较少的主要原因；

数据来源：方方工作室、佑威数据系统、网上房地产

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市场小结

整体市场显现向好局面，成交市场”量价齐升”

第一局部整体市场解读

住宅

随着市场回暖，整体住宅市场开始显现供不应求的局面，大浦东、普陀、嘉定、宝山等中外环区域成交量大幅上涨；

08年市场调整带来的需求阶段性压抑在09年，政府大力救市的背景下得到释放，伴随着人们对于经济通胀预期的加剧，市场再次进入非理性“量价齐升”的走势；

全市住宅呈现“量价齐升”的局面，

办公

办公市场在经历了世界大经济危机带来的冲击后，进入09年下半年市场开始活泼，成交大幅攀升，内中环高档写字楼再次成为市场抢购热点；

成交多为集中收购行为，故未来高端写字楼市场需求不明朗；

大面积集中收购，高端写字楼市场成交量上涨

商业

伴随着经济的复苏，作为投资市场之一的商业也逐渐开始成为市场关注焦点，小户型、低总价投资型商铺为市场热捧；

随着市场成交炽热，成交价格一路飞涨，08年至今，成交均价同比上涨40.3%，随着市场对于经济通胀预期的加重，预计后阶段该市场仍将是投资市场关注的焦点；

小户型、低总价投资型商铺依旧为市场关注热点

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市中心办公市场