3.2.2房地产项目成本测算.pptx

房地产开发是一个复杂的系统工程开发周期长资金需求量大建设环节多样性受国家法规政策严格约束和调控

有形风险经营风险金融风险无形风险国家政策变化社会环境变化决定投资数额大投资周期长变现能力差

投资房地产这一高收益更是高风险的行业，必须完整了解该行业运作的全过程成本的测算，把风险控制放在首位。

开发周期长资金需求量大建设环节多样性房地产项目定价策略

土地成本前期工程费用基础设施配套费用主体建筑安装工程费基础设施配套费用不可预见费用开发成本

土地费用前期拿地评估测算就尤为重要该项费用占开发总投资的30-40%，也是开发投入占比较大的费用。

前期工程费用指开发前发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、三通一平等费用等费用。

基础设施配套费用主要包括大市政、四源工程及小区建设的配套。这两项费用占总投资的10-15%左右。四源自来水煤气供热污水处理等北方的项目，还会涉及采暖设施

建筑安装工程费用按建筑安装工程施工图施工所发生的各项建筑安装工程费和设备费用。分类人工费材料（包含工程设备）费施工机具使用费企业管理费利润规费税金

建筑安装工程费用按建筑安装工程施工图施工所发生的各项建筑安装工程费和设备费用。分类人工费材料（包含工程设备）费施工机具使用费企业管理费利润规费税金人工费材料（包含工程设备）费施工机具使用费企业管理费利润包含在部分项工程费、措施项目费、其他项目费中。

一般建筑安装费用占到项目开发总投资的30%-40%。

管理费用指房地产开发企业的行政管理部门为管理和组织房地产开发经营活动而发生的各项费用包括公司经费、工会经费、职工教育经费、劳动保险费、待业保险费、董事会费、咨询费、审计费、诉讼费、排污费、绿化费、税金、技术转让费、技术开发费、无形资产摊销、开办费摊销、业务招待费等费用。管理费用一般占投资的2-4%。

指项目营销中涉及的推广及营销产生的费用。一般占投资的2-4%。销售费用

不可预见费用包含开发间接费用、工程建设其他费用等

开发间接费用指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。开发间接费用一般占投资的2-4%。

财务费用项目的财务费用跟项目的开发节奏，融资方式，融资利率水平有很大关系，无常规标准。一般占投资的4%-8%。$$

管理费用、销售费用、财务费用、不可预见费用一般约占投资的10-15%。

前期阶段：必须对项目的投资与成本费用进行准确的测算，以减少决策的失误。

土地购置成本土地开发成本建安工程造价管理费用销售费用财务费用开发期间的税费房地产投资成本测算房地产开发项目投资与成本费用测算的范围：

房地产建设项目各项费用的构成复杂，变化因素多、不确定性大。

不同类型的建设项目，其投资和费用构成有一定的差异。