2-1房地产市场环境调查.pptx

四川建筑职业技术学院第二章房地产市场调查的内容一.房地产市场环境调查（一）政治法律环境调查政治法律环境，包括国家法律法规的健全、完善程度，新制定的法律、法规，国家政局的稳定程度。1.国家、省、城市有关房地产开发经营的方针政策如房改政策、开发区政策、房地产价格政策、房地产税收政策、房地产金融政策、土地制度和土地政策、人口政策和产业发展政策、税收政策等。2.国家有关方针和政策如产业政策、金融政策、税收政策、财政政策、物价政策、就业政策等。

四川建筑职业技术学院3.有关国民经济社会发展计划、发展规划、土地利用总体规划、城市建设规划和区域规划、城市发展战略等。4.有关房地产开发经营的法律规定。如《房地产开发经营管理条例》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国房地产管理法》、《中华人民共和国广告法》、《中华人民共和国反不正当竞争法》。5.国内、国际政局的变化，涵盖政治形势、政府的重大人事变动等。

四川建筑职业技术学院（二）经济环境调查经济环境主要是指一个国家或地区的经济制度、经济结构、产业布局、资源状况、经济发展水平以及未来的经济走势等。1.经济环境的具体内容①国家、地区或城市的经济特性，包括经济发展规模、趋势、速度和效益。②国民经济产业结构和主导产业。③居民收入水平、消费结构和消费水平。④物价水平及通货膨胀率。

四川建筑职业技术学院⑤一般利率水平，获取贷款的可能性以及预期的通货膨胀率。⑥项目所在地区的经济结构、人口及其就业状况、就学条件、基础设施情况、地区内的重点开发区域、同类竞争物业的供给情况。⑦项目所在地区的对外开放程度和国际经济合作的情况，对外贸易和外商投资的发展情况。⑧与特定房地产开发类型和开发地点相关因素的调查。⑨财政收支。对于不同的物业类型，所需调查的经济环境内容有很大的不同，须结合具体项目情况展开有针对性的调查。

四川建筑职业技术学院经济发展速度：主要是通过国民生产总值增长率、人均国民收入增长率等指标来衡量。经济发展速度影响房地产投资企业的机遇及风险的大小。经济发展水平：决定了一个时期内消费者的购买能力。调查的过程中主要了解所在地区的GDP、人均国民收入、就业、居民收入水平、消费水平、CPI等指标。2.构成经济环境的关键要素

包括经济发展水平、经济发展速度、发展周期、资源环境等。

四川建筑职业技术学院经济增长率房地产业发展状况小于4%萎缩4%-5%停滞甚至倒退5%-8%稳定发展大于8%高速发展10%-15%飞速发展房地产业的发展状况与经济增长率之间的关系

四川建筑职业技术学院房地产经济周期的变化：房地产经济周期的变化可以通过一些指标来判断，包括体现房地产业景气和运行状况的指标，比如房地产价格、租金、交易量、空置率、土地及商品房供应量、投资收益率、利润增长率、利率水平、中长期贷款利率等。资源环境：资源环境包括人力资源、土地资料、原材料资源、基础设施条件等，它影响房地产开发投资的可能性、规模和成本。在调查的过程中了解获取土地的成本、能源供应状况、公共配套设施、交通便捷程度、施工力量、气候条件等。

四川建筑职业技术学院其内容主要包括：①消费者职业构成、教育程度、文化水平等；②消费者家庭生活习惯、审美观念及价值取向等；③消费者人口规模及构成；④消费者民族与宗教信仰、社会风俗习惯等。（三）社会文化环境调查社会文化环境主要包括社会阶层、家庭规模和结构、民族习俗、风土人情、宗教信仰、伦理道德、价值观、审美观、教育程度、文化水平等方面的情况。在很大程度上决定人们的价值观念和购买行为，影响消费者在购买房地产产品时的动机和类型，从而影响房地产企业的市场营销策略。

四川建筑职业技术学院科技的发展使房地产行业的设计、施工水平有很大进步，新型材料、新型设备的出现使户型设计上更趋多样化，各类设施的功能更加完善，比如智能大厦、智能小区。交通、通信设施的进步使得传统的项目选址有了很大的改变。科技进步也给房地产企业提供了更加有效的营销手段。（四）科学技术调查新技术、新材料、新产品、新能源，这些科技的进步和发展也在很大程度上影响着房地产行业。