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全过程工程造价控制工作案例分析

摘要：本文笔者结合多年从事全过程工程造价工作的亲身经验，总结出全过程工程造价工作中容易出现问题的环节，将理论知识和实践亲历相结合，不断创新工作方法、总结工作经验，简要分析现阶段全过程工程造价控制工作存在的突出问题并提出相应解决方法。

关键词：全过程；造价控制；案例分析

?????????????造价咨询行业不同于建筑工程行业里的施工方，其对工程造价的接触更加全面，笔者曾在施工企业、房地产开发企业均工作过，投身造价咨询行业后，结合多年工作经验，更能发现在全过程工程造价工作中容易出现问题的环节，从前期的项目定位、设计方案比选到后期的结算审核、项目后评估等。

?????????????一、上海区域某高端定位住宅项目实例分析

?????????????1.1住宅项目定位错误导致项目亏损

?????????????地产项目的产品定位是地产项目产品成功与否的关键，只有产品定位成功，地产项目才有可能成功。我国现在很多项目工程一味追求新颖、高端定位，对于项目现场及周围的考察少、认识片面，而工期时间紧迫，前期不愿投入时间研究定位，导致在决策环节常常过于草率和武断。本人曾经服务的一个地产项目就因为产品定位失误，导致项目亏损严重。该项目情况简述如下：

用地面积约9.9万平方米，总和容积率为0.86。项目于2010年启动，初始定位为高端住宅项目，建筑形态拟采用多层+高层，其中多层设计户型为280平方米、330平方米、380平方米大户型平层住宅，高层设计为169平方米的大户型住宅。

该项目一期开发了8幢多层住宅+1幢商业（会所）。其中多层住宅的底层附赠等面积地下室，顶层附赠等面积阁楼，且地下室与阁楼空间均相当宽裕，经装修后使用功能与销售层几乎无异。由于该项目定位高端，因此外立面设计为全干挂石材，且外立面线条大量使用实体线条，项目的门窗使用意大利阿鲁克系统门窗，对门窗的性能追求完美。项目的景观大量使用水景、树池、全石材庭院栏杆、大规格名贵乔木，景观单方造价高达1200元/m2。项目的样板房设计奢华，样板房精装修单方造价达8000元/m2。如此高端的项目最后却未能盈利，结合实际工程情况分析可以推断出其原因主要为以下几点：

?????????????（1）交通不便。该项目周边缺少便捷的交通方式，远离城市快速路和高速公路路网；

?????????????（2）项目周边小区档次较低。项目周边没有成熟的高端住宅小区或别墅区为伴，项目较为孤立，北侧隔着一条马路是早年开发的低端高层住宅楼盘，项目的东、南、西三面均已被地方政府规划为大型动迁住宅小区，很难吸引高端人群关注；

?????????????（3）周边商业配套匮乏。附近没有任何成熟的商业配套，零星散落着一些低端的商业，且周边整体环境“脏、乱、差”。

?????????????正是由于产品定位的失误，导致该项目在开盘一年后，去化率仍不足10%。虽然在2016年上海地区房市大幅飙升，顺应房市大热的趋势，使得该项目的产品也得以全部售出，但最终该项目仍未能赢利。总结该方案可以得出，一个项目的成败很大程度上取决于其本身的规划定位，而其定位更要结合地块周边多种影响因素全面考虑。在房产行业日益变化的现今，只有长期考虑、全面统筹才能保证建设周期较长的项目其定位准确从而保证工程项目的盈利性。

?????????????1.2忽视设计方案经济性比选环节导致成本大幅增加

?????????????工程造价中的设计阶段对后期工程造价的影响不容小觑，因此通常情况下都会要求在设计阶段进行多方案经济性比选工作。但由于多种因素和原因，很多房地产开发商都将设计方案比选工作最后都化简为一锤定音，让项目快速上马，省略了科学决策过程执行。这里可以同样借用前述提及的项目分析：

?????????????一期产品尚未开盘，尚未获得市场反应，二期产品就紧急跟上，并且需要强调的是，二期产品初始定位基本与一期相同，仅对地下部分的设计方案进行了修改。一期方案为主楼地下室与地下车库底板连片成整体，赠送业主的地下室采用夹层楼板抬高底部标高，夹层板下形成结构空腔不再利用。但在二期方案汇报时，部分负责人主观上认为结构空腔未获得利用，产生了结构成本的浪费。同时业主提出地库无需像一期设计得空间那么充裕，希望设计得更为紧凑，从而达到节约结构成本的目的。为了响应要求，设计将主楼地下室与地下车库分开设计，再采用连通通道将主楼与车库相连。由于主楼赠送地下室的标高仅需要开挖到－3.3m，而车库由于覆土原因需要开挖到－5.5m，为了今后小业主直接从地下室进入地库的方便，设计又不得不将主楼的地下室设计成局部地下二层。此外主楼与地下室分开设计，所有地下室外墙都必须采用钢筋混凝土外墙，且所有外墙都必须进行防水防潮处理。

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