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2024

资本市场值得关注的房地产价值公司分析

资本市场值得关注的房地产价值公司分析季刊（总第43

资本市场值得关注的房地产价值公司分析季刊（总第43期）

2024年5月31日中指研究院华南叶锦强摘要

——房地产上市公司经营表现

行业持续缩表，投资性房地产是唯一正增长资产：2023年，房地产上市公司总资产规模连续两年负增长，降幅扩大。其中，沪深上市房地产公司总资产均值为1309.9亿元，较上年下降8.1%，降幅较上年扩大3.3个百分点。内地在港上市房地产公司总资产均值为1951.6亿元，较上年下降7.9%，降幅较上年扩大2.6个百分点。

结转加快，行业营收增速转正：2023年，沪深及内地在港上市房地产公司营收增速较上年明显回升。其中，剔除异常值后，沪深上市房地产公司营业收入均值为273.5亿元，同比增长2.1%，增速较上年上升7.9个百分点；内地在港上市房地产公司营业收入均值为396.1亿元，同比增长5.0%，增速较上年上升22.8个百分点。

行业续亏，净利率为负：沪深、内地在港上市房地产公司净利润均值分别为3.0亿元、-21.3亿元，同比分别下降38.2%、29.6%，降幅分别较上年收窄31.5、167.3个百分点。沪深、内地在港上市房地产公司净利润率均值分别为-0.8%、-24.0%，较上年下降1.4个百分点和7.0个百分点。

竣工显著加快，周转速度上升：沪深上市房地产公司存货周转率为0.32，总资产周转率为0.20，分别较上年上升0.02、0.01；内地在港上市房地产公司存货周转率与总资产周转率分别为0.36、0.19，分别较上年上升0.06、0.03。

负债率有所上升，现金短债比下降：沪深及内地在港上市房地产公司剔除预收账款后的资产负债率均值分别为61.7%、71.4%，较上年分别下降0.4、上升2.3个百分点；沪深及内地在港上市房地产公司净负债率均值为91.2%、163.1%，同比上升2.5、61.3个百分点。沪深及内地在港上市房地产公司现金短债比均值持续下降，短期偿债能力持续下降，分别为1.14、0.75，较上年下降0.21、0.13。

——房地产上市公司主要经营动态

融资动态——融资支持政策边际改善，房企的融资压力依然很大：2023年，房企融资支持政策边际改善，非银融资规模延续下降态势，信用债、ABS成为绝对主力。房企应当抓住当前不同渠道的窗口期，根据自身情况补充资金，尽快适应新周期下的融资模式。

投资动态——房地产投资连续下降，企业拿地态度更加谨慎：受房企资金依旧承压、楼市依然下行等多重因素影响，房企参拍热情持续下行，新增土地主要集中在高能级城市。

重大事项——房企聚焦开发主业，管理层变动较多：四季度，部分上市房企聚焦开发主业，审慎布局优势产业，如代建、产业地产、长租公寓等；部分房企进行管理层调整。

——房地产上市公司资本市场表现分析

大盘及地产股走势：房地产板块震荡下行，弱于大盘。2023年年末申万地产指数收盘于

2204.67点，同比下降26.4%；恒生地产指数年末收盘于18327.37点，同比下降29.6%。

代表房企资本市场表现：优选龙头股，持有价值显现。四季度房地产行业持续深度调整，政策仍有优化空间，资本市场对房地产行业偏悲观，代表房企股价降幅较大。未来，随着政策持续优化，政策底将有利于市场筑底企稳，房地产行业风险预期平抑，房地产板块估值仍有提升空间。

——投资建议

2024年一季度，新房市场延续调整态势，房企资金面承压、拿地态度审慎。在此背景下，投资者将更加关注企业可持续运营能力和长期价值，保持稳健运营、展现出拿地能力、经营性业务较强的企业更易获得投资者的青睐。

中指研究院

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行业/市场表现

2019年-2023年房地产板块走势

数据来源：上海证券交易所、深圳证券交易所

2021年1月至2023年12月百城新建住宅价格及环比变化

数据来源：CREIS中指数据、

2019年以来100个代表城市新建商品住宅月度成交面积走势

数据来源：CREIS中指数据、

资料来源：

·房地产上市公司财务报告·CERIS中指数据

·企业网站及公告

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