规划设计 (3)讲解.pptx

《房地产开发综合实训》课程

广西经贸职业技术学院

模块三

房地产地块开发楼盘的市场定位与可行性分析

房地产经营与管理专业教学资源库RealEstateOperationManagementResourceLibrary

规划设计

职业教育房地产经营与管理专业教学资源库

建筑规划

道路规划

绿化规划

平面图规划

建筑规划

建筑规划的核心内容

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一.是建筑类型的选择

二.是建筑布局

三.是配套公建

四.是环境小品

项目规划设计

包括建筑规划、道路规划、绿化规划和基础设施规划。

①建筑规划是房地产开发项目规划设计的核心内容。

主要包括：一是建筑类型的选择，如对住宅项目是选择超高层、

多层还是别墅群建筑。二是建筑布局，受建筑容积率和规划建设用地面积的限制，

如居住建筑群体的平面布局的基本形式有行列式、周边式、混合式和自由式。

三是配套公建，稍大的居住小区内人口众多应设有小学，且住宅离小学校的距离应在300m左右

，近则扰民，远则不便。菜店、食品店、小型超市等居民每天都要光顾的社区商店等配套公建，

服务半径最好不要超过200m。四是环境小品。

项目规划技术经济指标

①建筑基底面积。指建筑物接触地面的自然层建筑外墙或结构外围水平投影面积。

②商品房销售面积。商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积(以下简称套内建筑面积)与应分摊的公用建筑面积之和，即：

商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积

③建筑高度。平屋顶建筑高度从室外地面至女儿墙顶。坡屋面建筑高度：坡度小于35º(含35º)，为室外地面至檐口高度；坡度大于35º，为室外地面至屋脊的高度。

项目报建管理

房地产开发项目报建是指在原规划设计方案的基础上，房地产开发企业委托规划设计单位提出各单体建筑的设计方案，并对其布局进行定位，对开发项目用地范围内的道路和各类管线作更深入设计，使其达到施工要求，并提交有关部门审批的过程。用于报建的建筑设计方案经过城市规划、消防、抗震办、人防、环卫、供水、供电等管理部门审查通过后，可以进一步编制项目的施工图和技术文件，再报城市规划部门行政主管部门及有关专业管理部门审批。房地产项目规划设计的审批内容及程序，也就是常说的“一书两证”制度，这是房地产项目前期工作的重要内容之一，见表2-20。

表2-20房地产项目规划设计的审批程序

房地产项目规划设计审批

审批内容

审批程序

“一书两证”制度

选址意见书制度

提供房地产建设项目的基本情况

提供房地产建设项目选址的依据

核发选址意见书

建设用地规划许可证制度

现场踏勘

征求意见

提供设计条件——红线图

审查总平面图及用地面积

核发建设用地规划许可证

建设工程规划许可证制度

建设工程规划许可证申请

初步审查

核发规划设计要点意见书

设计方案审查

核发建设工程规划许可证

项目规划设计要领

项目定位与总体规划

建筑类型的选择（高层、小高层、多层）

建筑布局（符合规划要求的容积率以及日照间距）

户型设计（房、厅、阳台、卫生间）

建筑景观设计

建筑装饰环境小品：整体性、实用性、艺术性、趣味性

居住建筑规划布局

适当的人口规模

日照充分

通风良好

安静整洁

美观舒适

居住建筑的布局形式

行列式

周边式

混合式

自由式

建筑风格（中式、欧式、自由式）

配套公建（菜场、商店、学校）

项目规划技术经济指标计算要领

①总用地面积

总用地面积=居住用地+公共建筑用地+道路用地+绿化用地

②总建筑面积

总建筑面积=居住建筑面积+公共建筑面积

③容积率

容积率=建筑面积/用地面积

④建筑密度

建筑密度=建筑基底面积/用地面积

⑤绿化率

绿化率=绿化用地/用地面积

⑥平均每户居住面积

户均居住面积=居住建筑面积/总户数

⑦平均层数

平均层数＝住宅总面积／住宅基底总面积

⑧平均造价

平均造价=总造价/总建筑面积

⑨建设周期

建设周期=竣工日期-开工日期

万科公园里的规划设计

一.规划设计理念

.万科公园里的规划设计紧跟南宁市统筹城乡经济社会发展的新形势，

倡导的是一种全新的生活方式――生活的舞步，自己选，力求使居住的人能够远离尘嚣，回归自然，寻求一种轻松悠闲的生活方式，

突出“以人为本”，体现人文关怀，关注城乡居民，建设和谐型居住区。

二.设计的内容

.①万科公园里依托五象新区未来城市新中心的定位，以及五象湖突出的景观资源，万科将打造南宁的城市花园自然住宅项目，以舒适的居住定位而搭配高精装标准。

②综合考虑地块面积、容积率、人口规模、日照、通风、美观等要素，万科公园里采用高层与洋房的“一边低，周边高”间隔的总平布局方式，公园组团式结合间隔布局，清晰分隔商住区。

③建筑风格上，万科公园里以新古典主义与现代