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招商局蛇口工业区控股股份有限公司代建项目操作手册(12.0版)
文件编号
CMSK-ZB-FZ-BZ001
版本/修订
A/12
第PAGE1页
共NUMPAGES10页
PAGE1/NUMPAGES10
招商局蛇口工业区控股股份有限公司
代建项目操作手册
(12.0版)
编制
战略发展部
财务管理部
风险管理部
产品管理部
运营管理部
安全生产监督管理部
日期114月
审核
伍斌
日期114月
批准
蒋铁峰
日期114月
修订记录
日期
版本号
修改内容
修改人
审核人
审批人
2021.3
A/1
首次编制
-
-
-
2023.3
A/1
“拓展管理”相关内容修订
操作手册概况
目的
本操作手册旨在规范招商局蛇口工业区控股股份有限公司代建项目的管理，实现代建项目工作规范化、制度化。
适用范围
适用于外部代建项目，即项目业主方为非招商蛇口的代建项目。
定义
1．代建：由项目业主方委托有相应资质的工程管理公司或具备相应工程管理能力的其他企业，对编制可行性研究、委托勘察设计及监理、工程招标及合同签订、办理相关建设手续、项目实施过程管理、竣工验收、工程决算、项目移交等建设全过程或部分过程进行组织管理，项目竣工后交付业主方的项目建设管理方式。
2.公司：招商局蛇口工业区控股股份有限公司，又简称招商蛇口或控股。
3.公司各部门：公司设立的各职能部门。
4.我方/代建单位：公司、公司下属各级公司的统称。
5.代建事业部：公司、公司下属各级公司设立的专门承接代建业务的事业部。
6.委托方：各代建项目的土地权属人。
代建项目各相关专业分工
代建项目正式签约前，由城市公司、专业公司及事业部的发展部门（如城市公司设立代建事业部，则由城市公司代建事业部）牵头，城市公司、专业公司及事业部设计部门、运营部门、工程管理部门、采购及成本管理部门、财务管理部及法务、安全监督人员参与，对招标文件进行深入研究，判断项目具备可行性后，各部门配合完成投标文件制作并参与投标。项目签约后，发展部门牵头完成项目交底工作，后续主要由城市公司、专业公司及事业部运营部门、工程管理部门、采购及成本管理部门、财务管理部及安全监督人员对项目建设过程进行全过程管理，风险管理部定期跟踪，及时发现和解决问题。
各相关专业操作手册
3.1拓展管理
3.1.1拓展范围，本操作手册适用于各区域、各城市公司所有新拓展代建项目，主要分为：
政府投资代建项目。
外部企业代建项目。
3.1.2项目选择标准
项目所在城市需已有开发团队进驻，且团队需具备工程管理能力。重点拓展位于核心30城的代建项目，鼓励暂未有新项目的城市积极拓展代建项目，保持团队活跃度，为后续开发项目储备能力。
项目已取得土地权属证明（若为政府投资项目，土地权属证明存在滞后办理情况，但不影响项目发包、签约和前期工作开展的，取得建设项目立项批复文件或选址意见书即可），且项目无重大法律风险（诉讼、查封等）。
原则上不承接垫资代建项目。
代建费率要求：
如项目不涉及垫资、销售代理、品牌输出的，原则上代建费率需满足以下要求：当代建费率取值基数超过20亿元，代建费率不低于1.5%；当代建费率取值基数不超过20亿元的，代建费率不低于2%。例如：政府代建项目的取值基数一般为项目总投资额。
②如项目涉及垫资、销售代理、品牌输出的，需按《招商蛇口业务管理权责手册》权责手册要求上报总部审批。
③若通过承接代建项目可强化政府关系，有机会获取旧改、勾地等优质项目土地资源的，以及有机会获得轻资产管理运营权或物业管理权的，可适当放宽代建费率要求，具体情况一事一议。
代建项目收益要求：
①按独立核算，项目收入利润率原则上应高于15%，即
项目代建费收入
②除政府公共设施等非营利性项目外，可售类代建代销项目经测算(售价需根据当前市场情况谨慎预估，成本需包含需支付我司的代建费)后，应保证项目具有一定盈利性，且需与委托方切割清晰管理责任（如安全事项、群诉处置等方面）。
严格甄选代建项目委托方，原则上选择政府、大型金融企业等资信实力较强、违约风险较低的单位所投资建设的项目。，原则上不承接民企的住宅代建项目。
代建项目原则上需争取获得轻资产管理运营权及物业管理权，以提升我司轻资产管理能力。
3.1.3审批程序
拓展项目的申报与审批程序为：项目立项、项目论证、项目审核、项目审批。
项目立项及项目论证：项目立项由城市公司、专业公司及事业部发展部门（如城市公司设立代建事业部，则由城市公司代建事业部的拓展岗位）负责，项目立项经批准后即可组织开展项目的可行性研究及论证工作，编制《项目可行性研究报告》。对项目的经济效益、市场前景、竞争情况、技术情况、社会影响、风险因素等进行全面研究。
项
一级建造师持证人
专注于土建、机电、精装修等各类资料研究与收集，多年建筑行业从业经验，擅长建筑行业各领域的资料搜集，欢迎咨询！
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