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财务管理资本管理房地

产行业资本能力主导房

地产新局

地产集团的市场份额不到6%，最大地产集团“万科”的市场份额不到

1%，市场集中度非常低。即使考虑到房地产市场区域性较强的特点，单

纯考察某一个城市，北京、上海、深圳、广州等房地产市场发展较快的

城市中也没有一个城市前十名地产开发商的市场份额超过25%的，集中

度最高的深圳也只有约20%。

这与上世纪六、七十年代的香港非常相似。而发展至今天，长江实业、

新鸿基地产、新世界发展、恒基兆业等香港最大的十家地产集团的房地

产开发量约占香港总开发量的80%左右，市场集中度非常高（有关“香

港的经验”请参见附文）。

公司如此众多但竞争并不非常激烈，源自发展初始阶段的暴利和市场不

规范。而盈利的来源，一般的回答可能是：土地价值、经营价值和创新

价值三部分各占其一。但除了极少数优势企业外，估计绝大多数开发商

心中更加认同这三部分6:3:1的比例。也就是说，来自于土地本身的价

值开发实际上构成了当前房地产企业的主要利润来源，在国家对土地使

用权管理政策尚未完善的情况下，有了地也就意味着能赚到钱，企业的

经营水平和创新能力只是一个非常普通的因素，如此也就不难理解：所

有的发展商都在竭尽全力地圈地。

然而，正如香港的房地产业在经过几十年的发展之后集中度迅速提高，

内地也必然会经历这一过程。随着土地管理市场化进程的不断推进，土

地环节带来的盈利将会逐步下降，从而推动房地产企业向着提高经营水

平和创新能力的阶段发展。

也正如香港的房地产在这几十年中得到了迅猛的发展，我们可以展望，

随着中国经济的不断发展、城市化程度的不断提高，以住宅为基础的房

地产行业仍然会有极大的增长空间（参见附文“坚定看好房地产市场的

长期发展”）。

我们现在需要思考的是，在土地所带来的暴利时代结束之后、市场集中

度不断提高的阶段中，房地产企业长期可持续发展最为核心的因素是什

么？什么样的企业将会在这样的变局中胜出？

买地:从“关系竞争”到“资本竞争”和专业化水平的竞争

越来越规范和完善的土地二级市场操作程序和越来越高的进入门槛（参

见附文“‘第二财政’推动土地二级市场迅猛发展”），对于下游房地

产开发企业产生了很大冲击，这个冲击就是业内人士常常谈及、而又反

对者甚众的所谓“行业大洗牌”。

土地二级市场的建立使资源信息不对称的问题得到解决。在竞拍前，地

方政府从财政收入最大化和拍卖方商业利益因素考虑，都非常重视有关

项目的宣传推广，普遍采用预告公告的形式将拟出让地块的数量、方

位、底价，以及土地出让时间、出让方式、用途及标准要求一并发布，

这无形中扩大了有实力企业的参与程度，也使得过去在开发用地取得上

曾经给发展商带来巨大潜收益的“渠道关系”大大贬值，迫使企业只能

真金白银地参与“招拍挂”。

高额的拍卖保证金和严格的付款要求迫使房地产企业由过去热衷的“关

系竞争”迅速进入到“资本竞争”的新阶段。以参加土地拍卖的保证金

为例，越来越高的保证金已经让大量中小发展商望“地”兴叹。譬如，

成都今年4月15日拍卖一块面积约120.73公顷（1811亩）的土地，

要求参拍者交纳保证金1亿元，结果参加者均为国内知名的大企业，一

般的小企业连到现场感受气氛的机会都没有。而广州市从2004年4月

开始规定，拍得者受让土地后7天支付总额的一半，余款必须在6个月

内交清，若逾期30天不能按约付款，国土局有权解除合同，追讨违约

赔偿，并且对前期已收款项不予退还。这些硬杠子不仅是对那些中小发

展商们拒绝没商量，就是对短期财务稍微有点不理想的大企业也是一个

警示。

大面积土地资源出让和多企业联手参拍有效阻挡了中小企业进入。现在

地方政府为了保证城市建设的高水平，一般都推出大幅土地进行拍卖，

同时参与的大企业学习香港经验，常常是多个发展商组成一个银团联手

投标。因此近两年以来，各地开发价值大的土地资源基本上为国内少数

几个大发展商获得。这样，就从开发用地储备这个源头上对中小发展商

予以致命的打击，无形之中资金实力成了房地产企业的“照妖镜”，过

去数量庞大的发展商迅速成为项目公司，并且在项目完成之后宣布告别

房地产行业。有数据表明，北京市目前4000家房地产公司正在以每年

40%的速度减少，行业龙头企业的出现也指日可待了。

土地二级市场上的激烈竞争也直接考验了发展商的专业化水平。目前，

政府对参与拍卖的土地项目都设置了许多细致的硬性指标，要求竞买人

必须按照有关要求对地块一次性编制规划设计，规划设计