房地产项目前期业务计划模块化管理培训.ppt

四、落实前期和设计业务模块的几点心得对项目系统而言，重视设计、抓好设计才能保证工程的进度和质量，所以要重视设计部，聪明的总经理会让设计部成为项目公司里的权威部门。设计部要从事技术管理工作，而不是大部分时间都用来跑手续。常言道：”抓计划先抓设计“。抓好设计对于落实计划模块事半功倍！四、落实前期和设计业务模块的几点心得各项目要：1、重视规划条件复核2、重视设计与设计、设计与工程的技术综合3、重视招商技术对接4、设计深入工程、设计参与招标1、重视规划条件的复核总图指标的复核规划条件的复核市政条件的复核场地标高的实测案例1：江阴、温州龙湾项目因人防沟通迟迟未有定论，影响大商业设计及施工正常开展。案例2：成都金牛航空限高问题四、落实前期和设计业务模块的几点心得案例3：宁德红线内排洪沟问题案例4：青岛李沧地下室面积计容问题2、重视设计与设计、设计与工程的技术综合案例1：武汉菱角湖步行街入口广场竖向与景观未沟通，导致出现台阶案例2：唐山住宅区竖向设计及景观未沟通，导致室外街出现台阶三、落实前期和设计业务模块的几点心得案例3：天津河东地下管线综合出现问题，导致卷帘等影响卸货通道的净高案例4：沈阳铁西塔楼墙面未按图施工，导致夜景照明不能达到设计要求，进而影响综合体的整体效果特别提示：反复召开的综合协调会是综合体项目开发最基本的业务形式3、重视招商技术对接重视与规划院的各阶段技术对接重视与商管公司的技术对接重视招商环节中消防问题的及时落实和反馈四、落实前期和设计业务模块的几点心得常言道：“商业地产的建设不是埋头干工程，而是抬头要条件”4、设计深入工程、设计参与招标项目公司要认真组织审图设计人员要随时落实图纸与工程的关联设计人员要认真参与招标设计人员要详细做好施工交底设计人员要深入现场，全过程督导工程实施四、落实前期和设计业务模块的几点心得2、设计业务四证与设计建设工程规划许可证初步设计签批移交立面方案深化评审及会签总图报规确认证件办理前提前提前提2、设计业务开工与设计基坑支护图开挖图项目开工（交地日75天）工程桩图初勘报告提交单体方案深化签确基坑基础论证工程地质勘查报告单体方案签批第一次竖向设计论证前提前提前提案例1：包头项目开挖图未经及时审核，造成开挖四角定位错误案例2：北京石景山的轴网变更与地下土方工程进度的配合问题案例3：洛阳底板浇筑与局部基坑图提供进度不匹配2、设计业务幕墙与设计幕墙一版施工图外装招标项目立面方案及成果移交项目立面初设移交夜景照明确定方案提示：裙房主体工程（交地日后250天开始）前提前提前提前提案例1：唐山、大庆、银川立面方案调整导致拆改，引起成本增加案例2：厦门立面在工程后期提出调整，导致竣工延迟2、设计业务主力店业态和平面确认主力店房产技术条件和步行街业态规划确认业态规划签批移交初步设计第一版施工图设计第二版施工图设计规划院项目公司：商管总部：招商与设计释义：第二版施工图1、是在各部门、各业态提供的设计条件基本落实的情况下完成的完整版施工图2、是对未确定业态进行的设计补充和完善；主要为机电末端调整、墙体砌筑调整、结构开洞及加固等部分变更3、是已定业态的土建、机电施工依据释义：第一版施工图1、图纸内容及深度：“毛坯版”施工图，是综合体项目特有的分步出图方式2、出图目的：原则保证土建结构施工、原则保证各项主要机电招投标工作的开展前提前提前提2、设计业务招商与设计重点强调：因步行街小商户及部分特殊主力业态的行业特点，部分业态的设计条件只能在二版施工图后提供，二版施工图可以暂定条件完成设计，但二版图不是出图的结束，后续将以设计变更的形式出图订单地产特有的施工图出图流程三部曲”：第一版施工图第二版施工图后续设计变更竣工图2、设计业务供电与设计上报《市政条件调查表》确定各市政专项方案市政协调会单体方案深化签确供电方案供电方案初步确认正负零以下土建图案例：天津河东项目因政府与供电部门协调原因，供电等级发生调整导致后期出现较大设计变更、工程变更、成本变更三、如何使用计划模块1、综合体项目开发工作