以房抵工程款，这样操作最省税.pdfVIP

以以房房抵抵⼯⼯程程款款，，这这样样操操作作最最省省税税

实际⼯作中，房地产公司、建筑公司、劳务公司因资⾦关系，会出现房地产公司以房抵给

建筑公司，⽽建筑公司⼜交房屋抵给劳务公司的情况发⽣。

受宏观经济环境和房地产调控等因素的影响，不少房地产公司出现资⾦周转不灵或资⾦链断裂

的情况，影响到⼯程款的拨付，因此，房地产公司就将房屋作为⼯程款抵给建筑公司，⽽建筑

公司也因为房地产公司款按期⽀付⼯程款，出现资⾦紧张⽽将房开公司以房抵⼯程款的房产抵

给劳务公司。

营改增以后，以房抵⼯程款视同不动产销售，建筑公司取得房产视同于购买房产，再将房产

抵抵给劳务公司，视同于建筑公司将房产销售给劳务公司，在两个环节都会产⽣相关的税费。

公司转让房产应缴的税费如下：

⼀、增值税

(本次合同价-买⼊价)/1.05*5%

增值税附加：(本次合同价-买⼊价)/1.05*0.65%

⼆、⼟地增值税

⼟地增值税=增值额*税率-扣除合计*速算扣除系数

扣除合计：买⼊价格+买⼊交易⼿续费+买⼊契税+城建税及附加+本次印花税+评估费+折旧+中

介费

增值额：卖出-增值税-(扣除合计)

折旧=买⼊价格*5%*年限

增值率=增值额/扣除合计

三、房产税

买⼊价*80%*1.2%*年限

这是⼀个容易忽视的税种：持有期间每年缴纳，若未缴纳，出售时需连同滞纳⾦⼀并缴纳

四、印花税

本次合同价*万分之五

五、契税

本次合同价*3%

那么如何避免建筑公司与劳务公司抵款环节的税呢？肖太寿博⼠说，做好以下四份合同就可以

了：

第⼀份合同：建筑公司与房开公司签订⼀份债权转让协议书，相当于建筑公司向房开公司履⾏

债权⼿续，即建筑公司向房开公司收⼯程款；

第⼆份合同：建筑公司与劳务公司签订⼀份债权抵减债务协议书；

第三份合同：房开公司与劳务公司签订售房协议书；

第四份合同：房开公司与劳务公司要签订⼀份应收债权抵减购房款协议书；

以以房房抵抵⼯⼯程程款款的的税税务务管管控控策策略略

所谓的“以房抵⼯程款”是指房地产企业以其开发完⼯的房屋抵减建筑施⼯企业提供建筑服务与房

地产企业结算的⼯程款的⼀种⾮货币性交易⾏为。以房抵⼯程款的交易⾏为涉及的税收风险管

控策略主要做好以下两点策略：⼀是以房抵⼯程款的协议折让价“明显偏低且不合理”的税务风险

及管控策略；⼆是建筑商将房地产企业以房抵⼯程款签订合同的税务风险及节税的合同签订技

巧。

（⼀）以房抵⼯程款的协议折让价“明显偏低且不合理”的税务风险及管控策略

以房抵⼯程款的协议折让价“明显偏低且不合理”的税务风险：导致房地产企业减少收⼊⽽少

缴纳⼟地增值税，将引起税务机关对房地产企业进⾏纳税调整的税务风险。

1、以房抵⼯程款的抵债⾏为必须视同销售依法缴纳⼟地增值税、增值税和企业所得税。

根据财税[2016]36号⽂附件⼀《营业税改征增值税试点实施办法》的规定，销售服务、⽆形资产

或者不动产，是指有偿提供服务、有偿转让⽆形资产或者不动产。有偿，是指取得货币、货物

或者其他经济利益。以房抵债属于取得其他经济利益的销售，需要交纳增值税。《中华⼈民共

和国企业所得税法实施条例》第⼆⼗五条规定，企业发⽣⾮货币性资产交换，以及将货物、财

产、劳务⽤于捐赠、偿债、赞助、集资、⼴告、样品、职⼯福利或者利润分配等⽤途的，应当

视同销售货物、转让财产或者提供劳务，但国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。基于

以上税收政策的规定，房地产企业与建筑企业签订的以房抵⼯程款的协议，该协议⼯程折价的

实质是房地产企业通过协议⼯程折价销售其建筑⼯程抵偿建筑企业的⼯程款，房地产企业要视

同销售缴纳增值税、⼟地增值税和企业所得税。房地产企业与建筑企业达成的协议⼯程折价的

价格偏低⼜⽆正当理由，导致视同销售收⼊减少，最终的结果使房地产企业少缴纳⼟地增

值税。

2、税务机关对交易价款偏低且不合理给予纳税调整的法律依据。

《中华⼈民共和国税收征管法》第三⼗五条第六款规定：纳税⼈申报的计税依据明显偏低，⼜

⽆正当理由的，税务机关有权核定其应纳税额。

根据《中华⼈民共和国增值税暂⾏条例》第七条及《中华⼈民共和国增值税暂⾏条例实施细则

第⼗六条之规定，纳税⼈销售货物或者应税劳务的价格明显偏低并⽆正当理由的，由主管税务

机关按下列顺序确定销售额：

（⼀）按纳税⼈最近时期同类货物的平均销售价格确定；

（⼆）按其他纳税⼈最近时期同类货物的平均销售价格确定；

（三）按组成计税价格确定。组成计税价格的公式为：

组成计税价格=成本×（1+成本利润