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度全国房地产市场调研汇报

出品机构：上海易居房地产研究院综合研究部

执笔人：上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭

，在中国房地产纪年史上，含有里程碑意义。中国房地产市场特殊表现国际经济背景是：美国次贷危机升级为全球金融风暴，全球经济显著下滑；中国经济背景是：经历五年繁荣后，经济拐头下行。和中国经济走势同时，中国房地产市场亦从红火逆转为冬夜初降。

纵观30年来中国房地产业发展，显著能够看出1998年住房体制改革后，走出了一波“黄金十年”牛市行情。多种数据全部表明这是一波空前、也可是绝后增加和繁荣。然而，繁荣过分便会出现泡沫，就应该有所回归，这也正是以来房地产宏观调控关键目标。从第四季度开始，至第三季度，中国楼市调整态势越来越显著，第四季度开始已加紧下行。接下来，笔者以历史眼光，经过数据比照，从多个方面总结一下中国房地产市场运行态势。

首先，分析一下土地市场。从开始，中国土地市场步入繁荣期，关键表现是房地产开发企业每十二个月土地购置面积超出3亿平方米，并一直连续到，其中超出4亿平方米，为历史最高水平，反应出在房市火爆背景下，开发商主动拿地，各地纷纷爆出地王，大型地产商尤其是从资本市场融得巨款企业疯狂圈地。

数据起源：国家统计局网站

步入以后，开发商购地热情显著下降，全国土地市场低迷，各地皆出现流标现象，大城市尤为突出。据不完全统计，今年上六个月，全国流标、流拍土地达成出让总数10％。国土资源部土地宏观调控课题组撰写《上六个月土地市场运行经济分析汇报》显示，今年上六个月全国土地供给总量比去年同期降低25.27%。据统计，上六个月，北京共出让住宅土地676.5万平方米，仅相当于整年计划供给住宅供地1700万平方米1/3，广州百分比则更低，仅15%，福州则不及计划三成。另外，国家统计局数据表明，1-11月，全国房地产开发企业完成土地购置面积3.2亿平方米，同比下降5.9%；完成土地开发面积2.1亿平方米，同比下降2.7%。以上海为例，前11个月流标住宅用地百分比高达38%。

地出让频频流标，充足反应了房地产市场不景气和开发企业对后市忧虑。伴随今年房地产市场连续下滑，过去几年被很多开发商引认为傲高土地贮备成了企业包袱，首先很多开发企业已无多出资金购地，或没有足额资金缴纳去年拍下高价地。所以，今年已普遍出现开始开发企业降低开工量，或停止项目施工，甚至有少数开发企业寻求退地。频繁土地流标会深入打击市场信心，让观望气氛加重，不利于稳定市场。

其次，观察房屋销售形势。从1996年开始，中国商品房销售量连续平稳上升，增幅较大，并首次迈上5亿平米平台，成交量高达7.7亿平米，创下历史新高——笔者估量以后也极难超越这一高点。1-11月，全国商品房销售面积4.9亿平方米，同比下降18.3%。其中，商品住宅销售面积下降18.8%。充足表明，市场出现显著调整。

数据起源：国家统计局网站

因为全国各地楼市发展不均衡，月东部地域房屋销售量下降幅度大于中西地域，一二线城市下降幅度大于三四线城市。上海、北京、武汉、福州等关键城市成交萎缩超五成，惨不忍睹，已出现非理性超跌现象。11月关键城市成交量显著增加，关键跟政策利好相关，不含有连续性。总体而言，成交低迷成为楼市最鲜明特点之一。

再次，看看房价演变情况。看下图全国房价指数同比增幅可知，近十年来，中国楼市和房价一直处于增加周期。1999年第四季度，全国房屋销售价格指数同比由负增加，扭转为正增加，并一直连续至今。从增幅看，一季度至二季度，增幅平均8%以上，其后有所回落，三季度至二季度重新跃上8%。以后，三季度涨幅大幅回落，幅度之大历史罕见，充足反应了此次房价下行压力之大，基础上跟美国第三度情况类似，而至今美国房价仍然在下跌，比房价高点已下跌近三成。

数据起源：国家统计局网站备注：3季度前为35个大中城市房价指数，以后为70个大中城市房价指数，统计方法相同

房价同比增幅跨度为十二个月，并不能反应房价短期走势，所以我们再分析一下月度房价环比增加情况。由下图可知，9月环比增幅达成最高点，以后下滑，直到8月，全国70个大中城市房屋价格指数环比增幅为-0.1%，为近几年首次出现负增加，表明全国房价真正出现“拐点”。接下去，9月、10月、11月房价环比增幅依次为-0.1%、-0.3%、-0.5%，房价下跌呈加速趋势。

数据起源：国家统计局网站

我们不妨再观察一下成交均价。国家统计局数据表明：年1-11月全国商品房成交均价为3931元/平米，同比去年同期成交均价3951元/平米，已经下跌0.5%。基础上能够判定出来，整年全国房价同比，基础上属于横盘形态，没涨也没跌。

最终，再来分析一下房地产业整体态势。全国房地产开发景气指数综合表现了开发投资、土地购置、施工开工、空置面积、资