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房地产区域开发与运营的三种模式

前言：

大多数人理解的“就地产看地产”，实际上地产行业最缺乏对产业的理解。产业是一

门学科，房地产从属于产业之一。实际上，人们看待一个区域时，是在地产这个产业范围

内进行思考，地产范畴内有交易和买卖两种形式。以土地为例，当要解决2平方公里的土地

问题时，单靠交易的方式就容易出现“鬼城”、“空城”等现象。

这类问题的产生是由于其本身规模靠单一的房地产买卖的简单模式已经无法驱动。由

此延伸了一种概念，如果要对2平方公里以上规模尺度的土地进行区域开发，就需要伴随对

其他产业的思考与探索。产业、人、建筑三位一体，息息相关。人凭借产业，与他人及建

筑发生联系。不同的人对尺度的把握不同，对于规划需要设立一个尺度，对于区域开发应

该界定一个尺度，不至于因为人的关系影响了规划及区域开发。区域开发是一种整体开发，

正如埃及人造船问题中小船和大船的关系，把一个大型的项目切成小项目，把这些大问题

以大化小，把它简单化。比如，开始就解决30平方公里的问题很无序，那就将30平方公里

化为6个5平方公里来思考，其间只需把握6个5平方公里之间的关系，理顺之后再考虑30平

方公里的问题，会简单很多。

此外，我们所谓的“创新”其实并不是真正的创新，我们只存在重组原来的结构，几

十年前，就有人提到解构主义，强调对于传统的颠覆，并在这种基础上进行创造和整合，

而当下IPHONE便是一款具有浓郁的充满解构主义色彩的技术革新之作。它的出现为“创

新”做了新的阐释。

我们对于区域运营的模式其实一直在进行思考和整合，这些整合其实在很大程度上就

是对于地产区域运营模式的一种解构，一种深入浅出的探讨。

下面我简单介绍一下主要三种区域运营的模式。

一、“用卖房子的方法卖地”的区域运营模式

新江湾模式，尺度在2到5平方公里，对产业依托性较弱，如果土地靠近城市的距离近，

城市化波及到土地时，其对产业的依托性更弱。针对这种模式不应将其复杂化，可以采取

用卖房子的方法来卖地，就能简便很多。这是一种简单的原理，新江湾模式需要样板统计，

从而需要配套销售，立即辅助配套产品，从而发掘其未来发展趋势，将土地未来的规划展

现给开发商。此种模式适合于未来城市化可以波及到的，对产业依托性比较弱的土地，这

种模式的衍生形式之一就是一二级联动。

当一家企业去做一个区域开发，这个区域如果在其看来短期内无法实现城市化，那么

单枪匹马是很有挑战性的。所谓众人拾柴火焰高，如果该企业寻求合作伙伴，项目整体就

能做起来了。当然，一级开发，整体开发，区域开发，带来的收益颇微，风险也较高，技

术环节存在各种问题，毕竟土地方面的收入是一个盲点。通过合作为一个区域造势来做二

级开发，即用卖房子的方法卖地，便能实现众人拾柴火焰高的效果。当一个企业用卖房子

的方法卖地，吸引一些地产商来购买土地，同时自行开发，这时候地厂商就是整个地产开

发环节中的一个入口，可以做到自行开发、自行销售，也就是用卖房子的方法卖地的成功

之处。目前的房地产，包括土地开发区域，其开发都是建立在假设的基础上，即笔者一直

提到的“用卖房子的方法卖地”这种方式仅适用于短期内，比如三到五年内城市化可以波

及到的土地，特点在于其投入是可控并循序渐进的，通过众人来加速整个区域的开发速度。

二、以政府为主导的土地开发模式

此种模式讲得通俗点就是企业干不了的让政府来干。解决一个30平方公里的土地问题，

比如三亚海棠湾、亚龙湾的这种格局的时候，需要由政府出面。因为这种区域对企业来说

面积太大，政府仅需通过6个5平方公里的划分，把5平方公里这个级别模式切到新江湾这种

模式上，化整为零，同时再催生一些企业，令其执行二级开发。这种做法的尺度感更大，

对政府提出的要求就是将土地的外围的样板段安排妥当，显然，需要政府给予很大投入，

比如说海棠湾，政府的大额投入快速促成其道路及规划的完成，并且伴以基础设施的投入。

1、三亚湾：为城市性海湾，生活污水排入水中，以原有的城市住宅为主；

2、1994大东海湾：由于靠近市区，大东海成了最早自发形成的旅游区，当前为中低

档城市和娱乐配套；

3、1995亚龙湾：得天独厚的自然条件，政府集中优势政策，以短期休闲度假为主；

4、2003三亚湾海坡段：03年起发展，逐渐形成以中长期度假的高档居住片区；

5、目前，海棠湾、红塘湾：未来的发展方向。

在谈到第一种模式即用卖房子的方法卖地的时候，我们知道了新江湾城的模式