湖南岳阳华盛金鹗花园整合推广策略初案课件.pptVIP

华盛·金鹗花园整合推广策略初案广州·达观机构2007/6/7

本案构成概念项目规划建议方向辨析项目命名与定位方向辨析项目命名与定位目标群解码项目核心目标群解码项目核心概念项目规划建议方向辨析项目命名与定位目标群解码项目核心概念群解项码目规项划目建核议心方概向念辨项析目规项目划命建名议与定位向目辨标析方方向辨析项目命名与定位目标群解码项目核心概念项目规划建议项目命名与定位目标群解码项目核心概念项目规划建议方向辨析项目命名与定位目标群解码项目核心概念项目规划建议方向辨析项目命名与定位目标群解码项目核心概念项目

PARKTHEFIRST【一、我们所做的工作】

l与贵司销售负责人的探讨l项目现场实地勘察l周边竞争楼盘的走访及调查研究（神秘顾客）l周边潜在目标群体观察及调查l华盛金鹗花园专案组内部分析研究

PARKTHEFIRST【二、项目分析】

基本情况位于南湖大道西端，紧邻金鹗公园，由金鹗花园住宅楼和广电数字大厦两部分组成，有三大销售任务：●住宅楼的销售●数字大厦4-7层的字楼楼租售●数字大厦1-3层商铺租售

本项目存在三种相对独立的销售类型，如何处理三者之间的关系，如何区别三者之间的推广主次，如何合理分配推广费用，将是本项目的推广基础。

区域分析●紧邻金鹗公园，与南湖广场相得益彰，极目远眺，湖光山色，尽收眼底。●位于岳阳传统商业繁华之地，具备一定的商业价值●交通方便，距火车站仅两站路程，距南湖广场为两站路程，有5、9、20、29、30、31、32、35、36、38、40、41共计十二线公交车经过●生活配套周全，岳阳理工大学，岳阳市十四中、岳阳市四中、市三医院、市体育馆都在附近；银行、邮局、华天大酒店等都在十分钟路程之内

金鹗公园!从项目位置看，金鹗公园是最能说服消费者购买我项目的理由，也是最有特色的项目特征。

紧邻东茅岭路，周边茶楼、酒吧、餐饮等行业比较集中，该区域内每3个门面中就有一个门面作为经营此类行业使用，金融系统、华天大酒店、金海酒店、邦城国际等围聚周边；周边商业状况分析

本项目属于商业旺地的范围之列，如何借东茅岭路商业氛围之势，如何借广电中心之势为本项目商业裙楼和写字楼服务，是我们必须考虑的问题。

本项目面临四大推广难点1、位于广电发射塔附近，磁场辐射对居住品质有很大影响，势必不利于销售2、项目有三种销售形态，不利于精准推广和宣传3、商业裙楼已经成为“最大陷井”，不论是长沙还是广州，非核心地段的商业裙楼，都面临销售、招商的难题。4、两部分单位各自独立，互不相连；规模较小，没有社区园林和配套

PARKTHEFIRST【三、消费群分析】

一、消费群定位1、广电中心及兄弟单位有购房需求的精英2、外地来岳阳的商务人员3、各大批发市场做生意的老板4、长炼有购房、投资需求的员工5、巴陵石化有购房、投资需求的员工6、岳阳市其它有购房需求和投资意向的市民

二、岳阳消费心理分析1、希望房子■岳阳人对湖景住宅接受程度较高，如何强化本项目优势，将其提升到与湖景相同的形象高度，达到提升价值的目的？■中南一期经营不旺，光宏室内卖场经营惨淡，华瑞产权商铺举步维坚，岳阳人商铺投资已经很有戒心，尤其对产权式商铺及酒店，疑心不减。

PARKTHEFIRST【四、可比对手分析】

可比对手是指可以和本项目进行比较的项目，可以是过去的，可以是正在进行的，也可以是将要进行的，凡是对本项目有参考价值，都称为可比对手。

1、中南批发交易大市场二期●中南不动则已，一动惊人，其声势之大将轰动岳阳，抢尽风头；●中南二期以门面与住宅为主，住宅价格仅800元/m2左右，将给我们带来较大冲击；门面投资预计也将掀起一风暴，分流本项目的投资客户。

2、光宏国际商业广场●这是去年商业项目，并非本项目的竞争对手●光宏声势很大，招商销售非常大投入、大手笔，但产权式旺铺的销售仍然非常不理想●上溯至白杨国际产权式公寓、泰和商业广场产权式旺铺，销售都不理想

3、投资型小公寓：●包括金领公寓、国贸等产权式公寓项目●金领公寓地段繁华，适宜办公，整体销售一般，曾尝试精装修推广思路，但市场反响很差；但临街门面卖完●国贸位于南湖大道与青年中路交接处，为写字楼、精装酒店公寓项目，销售不尽人意，市场反响平平

岳阳的投资市场，包括门面投资、产权式旺铺投资，经过中南大市场一期的成功扫荡，以及光宏的全力再扫荡，诸多项目都陷入销售困境！直至目前，可挖掘的投资潜力非常有限。这是对我们的提示，本项目的商业裙楼销售及写字楼销售存在很大的销售压力。

4、南湖板块旁诸多项目●包括云峰公馆、南湖花园、向阳水岸等●南湖已成岳阳居住热点，价格一路攀升至近3500元单价，极受追捧●甚至已形成“有钱人住湖边”的市场观点，好房子都在南湖的观点●南湖板块是岳阳市最有