房地产开发-2023财报解析：行业盈利能力弱化，头部房企逐步与行业拉开差距.pdfVIP

房地产开发

2023财报解析：行业盈利能力弱化

2023年开发房企盈利能力弱化，行业整体出现亏损。在销售低迷、房

企融资环境收缩的2023年，行业整体利润表现继续承压，近年来首次出

现板块级别亏损。2023年，174家开发房企整体实现营收5.87万亿元

（人民币，同比+1.3%，下同）；实现利润总额2269.9亿元（-

32.8%）；实现净利润-101.3亿元（-112.0%）；实现归母净利润-587.0

亿元（-3413.7%）。利润率方面，2023年开发房企整体毛利率为

16.8%，同比下降2.35pct；归母净利润率为-1.0%，同比下降1.03pct。

头部与非头部、国央企与民企之间业绩不断分化，头部国央企营收业绩

相对稳定、计提相对充分、盈利能力领先，未来业绩有望持续领先。我

们选取了头部15家房企进行重点分析，包括10家样本国央企以及5家

样本民企。2023年样本国央企营收同比+7.5%，民企同比-9.9%。在

销售总量见顶后，房企整体结转收入将承压，国央企凭借稳健的销售，

近年来营收表现相对稳健。我们认为未来国央企营收增速也会逐步承

压，但仍将显著优于民企营收增速表现。2023年样本国央企与民企毛

利率均为16.3%，近年下滑明显。前几年土拍火热时期的高价地进入结

算周期，导致房企的毛利率空间压缩到了极致。低毛利项目占比的差异

导致了房企之间的差异。对于还在持续拿地更新土储，且土地储备聚焦

核心城市的房企，受到住房价格下跌影响相对小，这些房企仍保有毛利

率绝对值优势，未来也有望率先实现毛利率企稳修复。继续大规模计提

资产减值，头部房企历史包袱逐步出清。存货跌价为资产减值主因，样

本国央企计提资产减值规模为283.9亿元，占净利润比例升至22.2%。

样本民企计提资产减值规模为190.6亿元，占利润比例升至73.7%。

2023年房企普遍提升减值规模，是拖累全年利润表现一个很重要的因

素。房企归母净利润继续下滑，样本国央企、民企同比分别-16.8%、-

52.0%；归母净利润率分别为4.9%、3.3%，均较上年进一步下滑，样

本民企降幅更为明显。销售见顶回落影响结转收入规模、住房价格疲软

影响利润率水平，叠加多数房企大规模计提减值，导致2023年房企利润

规模继续大幅下滑。我们认为，本轮持续拿地、融资顺畅、布局核心的

房企在本轮周期中竞争格局受益，有望领先行业企稳。但目前销售规模

下行、毛利率低位、房价不确定性带来的减值压力等因素仍存，利润规

模承压。此外，历史包袱无论是通过结算还是减值的方式出清，出清较

多的房企更快见底。

行业整体转向去杠杆，国央企融资相对稳健畅通，民企普遍缩表。样本

国央企公开债务融资渠道基本畅通，财务表现稳健，2023年有息负债同

比微降0.5%。而民企的融资环境在房企持续出险的背景下更加困难，多

数民企被动缩表，有息负债规模同比减少15.1%。2024年以来，在中央

与地方持续推动城市房地产融资协调机制的背景下，开发房企的融资环

境有望得到边际改善，但市场对于民企甚至混合所有制房企的悲观情绪

恐难在短期彻底扭转；结合目前持续低迷的行业环境，行业整体或延续

去杠杆趋势。

销售分化加剧，头部国央企持续跑赢行业，看好聚焦核心城市的房企。

据克而瑞，2023年百强房企全口径销售金额同比下降17.7%，我们统计

的10家样本国央企金额同比微降1.9%，样本民企则同比下降19.2%。

请仔细阅读本报告末页声明

2024年06月04日

2024年1-5月，行业销售规模普遍大幅回落，头部国央企销售持续跑赢

行业。拿地端，2023年样本国央企拿地金额逆势增长11.0%，投销比

46.0%，仍维持相当拿地强度；而民企几乎丧失拿地能力。从城市人口

及经济基本面看，一线、2/3的二线、少部分三线城市是未来销售成交的

主力市场，也是领先全国企稳的方向。因此我们认为，土储布局核心城

市、且维持核心城市拿地力度的房企销售将持续跑赢行业。

投资建议：维持行业“增持”评级。我们认为重点关注房地产相关股票

有以下理由：1、政策受基本面倒逼进入深水区，如我们2022、2023年

在报告中反复阐述，认为本轮最终政策力度超过2008、2014年，而现在

尚在途中。2、地产作为早周期指标，