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宏观经济专题研究

地产去化新模式：“以旧换新”面面观

核心观点

房地产探索去化新模式。4月30日中共中央政治局会议指出，要结合房地产

市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量

房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产

高质量发展。5月17日，全国切实做好保交房工作视频会议强调，打好商品

住房烂尾风险处置攻坚战，扎实推进保交房、消化存量商品房等重点工作。

房地产业发展面临新形势：一是2022年以来，房地产销售、开工、施工等

增速出现下滑；二是房地产市场供求关系发生重大变化，房地产库存和销售

的比例2024年以来出现较快上涨；三是住房价格和房地产景气指数有所下

降；四是个人住房贷款和房地产开发贷款的增速偏低；五是以“三高”为特

征的房地产模式不可持续。

房地产去化新模式的特征为：一是通过“以旧换新”和由地方国有企业收购

已建成未出售的商品房等方式，消化房地产现有存量；二是通过优化新增商

品住宅用地供应、优化闲置存量住宅用地等方式，实现房地产增量优化；三

是以“白名单”制度支持房地产企业合理融资需求；四是推进保障性住房建

设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”；五是通

过强化金融领域对房地产的支持、放松购房限制等方式改善房地产需求。

“以旧换新”是近期房地产去库存的重要探索。近期房地产“以旧换新”主

要有四种模式：一是通过城投公司等在市场上收购二手住房，激活市场交易，

使购房者有资金购买改善性新建商品住房，二是通过支持中介机构促进市场

化交易形成“卖旧买新”；三是对“卖旧买新、以旧换新”进行补贴或免除

部分契税；四是政府租入旧房，鼓励换购人购买新建商品住房。南京、郑州、

深圳等城市运用一种或多种模式开展房地产“以旧换新”，南京市由下属国

企收购存量住房，开展房地产“以旧换新”，郑州市运用国企收购、促进市

场化交易、契税补贴等方式推动1万套住房“以旧换新”，深圳市通过促进

市场化交易的“换馨家”活动开展“以旧换新”，肇庆市综合运用租金转保

障房、换购住房个人所得税退税等方式开展“以旧换新”。

风险提示：政策调整不及预期，海外市场风险不确定性。

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证券研究报告

内容目录

1.引言4

2.房地产去化的必要性5

3.房地产去化的新特征9

3.1消化房地产存量9

3.2优化房地产增量10

3.3支持房地产企业11

3.4推进“三大工程”11

3.5改善房地产需求12

4.房地产“以旧换新”案例12

4.1南京房地产“以旧换新”模式12

4.2郑州房地产“以旧换新”模式14

4.3深圳房地产“以旧换新”模式15

4.4肇庆房地产“以旧换新”模式16

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证券研究报告

图表目录

图1：中央对房地产发展新模式重要指示4

图2：房地产“人、房、地、钱”要素联动5

图3：商品房销售、房屋新开工、施工、竣工面积增速5

图4：中国十大一、二线城市商品房存销比6

图5：70个大中城市新建商品房住宅和二手房屋的销售价格指数增速6

图6：全国房产开发景气指数7

图7：个人住房贷款余额及增速7

图8：房地产开发贷款余额及增速8

图9：房地产去化的新特征9

图10：房地产“以旧换新”模式10

图11：南京房地产“以旧换新”13

图12：郑州市房地产“以旧换新”步骤15

图13：深圳房地产“以旧换新”——“换馨家”活动16

图14：肇庆房地产“旧换新”“旧换保”17

表1：中国人民银行支持收购已建成未出售商品房的主要措施10

表2：自然资源部优化闲置存量住宅用地相关措施11

表3：国家金融监督管理总局支持房地产“白名单”企业和项目相关措施11

表4：中国人民银行近期促进房地产需求相关措