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第四章房地产评估

第一节房地产评估概述

一、房地产的概念

房地产是指土地、建造物及其他地上定着物。房地产有三种存在形态，即单

纯的土地；单纯的建造物；土地与建造物合成一体的房地产。在国外普通称之为

不动产。

1、实物是房地产中看得见、摸得着的部份。

2、权益(物权)是房地产中无形的、不可触摸的部份，包括权利、利益和

收益。

3、区位是指某宗房地产与其他房地产或者事物在空间方位和距离上的关系，

除了其地理坐标位置，还包括他与重要场所的距离。距离有空间直线距离、交通

路线距离和交通时间距离。

二、房地产的特征

(一)位置固定性：房地产属于不动产，它的空间位置是固定的。

(二)耐用性：从某种意义上讲，土地的使用具有永续性。建造物一经建造完成，

其寿命是相当长的。

(三)影响因素多样性：房地产效用的发挥以及其价值的实现，要受到诸多因素

的制约。

(四)投资大量性：其投资数额是可观的。

(五)保值增值趋势

三、房地产评估程序

(一)明确评估基本事项：明确评估本身、目的、基准日。

(二)拟定评估工作方案(三)实地勘查搜集资料

(四)选用评估方法评定估算：假设开辟法、残存估价法、路线价估价法、基准

地价修正法等。(房地产专用法)

(五)确定评估结果，撰写评估说明和报告

第二节土地使用权评估的特点

一、土地使用权及其实质

土地使用权是土地使用者依法对土地进行使用或者依法对其使用权进行出让、

出租、转让、抵押、投资的权利。

土地资产可以作为单独的对象进行评估，也可以与地上建造物一起作为评估

对象进行评估，还可以作为整体企业资产的构成要素随整体企业一并进行评估。

二、土地的分类及其特性

(一)土地资产及其分类

从评估角度，土地是指包括地上空间和地下空间的地表，是一个立体的概念，

可以从纵横两方面认识。

1、按社会经济用途2、按经济地理位置3、按所有权归属4、按利用程度5、

按开辟程度与开辟趋势

(二)土地资产的特性

土地资产的特性，包括自然特性和经济特性两个方面。

土地的自然特性表现在以下方面：1、土地面积的有限性。2、土地空间位置

的固定性。3、土地使用价值的永续性和增值性。4、土地的不可替代性。

土地的经济特性主要表现在以下几方面：

1、用途多样性。

2、经济地理位置的可变性。(2005年4月考过选择)

3、可垄断性。土地资产的可垄断性构成为了土地资产市场价格的基础。

三、土地资产价格体系

(一)土地资产价格类型

1、基准地价。基准地价是指城镇国有土地的基本标准价格。

基准地价评估是以城镇整体为单位进行的。

定义中可以看到：

(1)基准地价是一个区域性的平均低价，它可以是级别或者区段的平均地价，

也可以是路段地价的平均值；

(2)基准地价是各类用地的平均地价，即用地条件相近的区域中商业用地、

住宅用地、工业用地的平均地价；

(3)基准地价市政府在一定时期内评估的覆盖全市(县)的土地使用权价

格；

(4)基准地价是单位土地面积的地价。

2、标定地价。

标定地价是在市、县政府根据需要评估的正常土地市场中，在正常经营管理

条件和政策作用下，具体宗地在一定使用年限内的价格。

定义中可以看到：(1)标定地价市政府评估的具体地块的地价，即宗地地价；

(2)在普通情况下，标定地价不进行大面积的评估，只是在进行土地使用

权出让、转让、抵押、出租等市场交易活动或者进行股分制企业改制时才进行评估；

(3)标定地价也是确定土地使用权出让底价的参考和依据。

3、土地使用权出让底价。

土地使用权出让底价，是政府根据正常市场状况下宗地或者地块应达到的地

价水平确定的某一宗地或者地块出让时的最低控制价格标准。

4、转让价格。

地产转让价格是使用者将以取得的土地使用权转让给第三者，由第三者向转

让者所支付的一种价格。

5、出租价格。

地产出租价格亦称土地使用权租金价格，其价格表现有两种形态。

(1)土地使用者之间所形成的租金价格。

(2)国家与土地使用者之间形成的租金价格。

除上述地价外，还有土地交易成交价格