恒大集团财务报表分析报告.pdf

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一、中国房地产的概况

从中国从真正意义上出现房地产的概念是从1981年开始的，1981年

之后，中国房地产有了雏形，在邓小平同志于1992你那视察深圳后，房

地产开始进入了崭新的春天！

但是朱镕基总理在1993年视察南海后，发现当地的房地产已经失去

控制。因此国务院下达了停止银行贷款，此政策下达后，房地产受到了

严重的创伤，一直到1998年，中国房地产始终波澜不兴。

1998年对于处于水生火热中的房地产，可以说是一个关键之年，国

务院作出了重大的决策，取消了分房，也就是说要想住房就要到市场上

去购买，这一政策一出台，房地产在短期内大爆发，房地产产业迅速上

升，于此同时，银行不断调低利率。在价格方面，因为在此之前，商品

房要收到物价的限制，随便涨价是不可能的，但是取消这种政策后，放

假开始涨价，也就是出现了后来的天价房子。虽然房地产迅速发展，但

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是也导致了严重的社会矛盾，也因如此，房地产业也称为了现在人们所

关注的焦点！为此，中央于2004年开始对房地产业做出了宏观调控，主

要针对土地和信贷两个方面，以调控为主！

在2004年作出了一些调控见到成效后，国务院于2005年对房地产

进一步加大了宏观调控的力度，这次从供求关系进行双向调控，主要以

需求为主，虽然从2005年到2006年，房地产成交量开始上升，但是这

种状况并没有维持太长，由于自然原因对长江三角洲影响很大，但是其

他一线大城市却是一片明媚的天气，房价恢复到以前暴涨的速度，以至

于使得调控政策进一步加强！！

在2006年房地产的政策主要是以调整房地产产品的结构为主，到目

前为止，房地产正在进行一系列的转变：买卖双方发生的转变，以前是

以卖方占主导地位，但是逐渐转向了买房、消费主导取代了投注主导、

长期投资取代了短期投资、产品代替了土地、存量市场取代了以增量为

主的市场、笼统的房地产市场转向了细分的市场。

房地产在价格方面的走势，从1998年到2003年这期间，房地产价

格到达了一个顶峰，然后从03年到07年处于一个调控阶段，随着2008

年奥运后后，新一轮房地产价格再次到达一个峰值，但是政府作出了一

系列的措施，对其进行调控，相信新一轮的增长，不会再像以前那样暴

涨，将会是一个台阶式的上扬，综上为中国房地产的大体概况.

研究意义

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为了更好地了解中国房地产的发展情况，更好地为投资者提供指导

方向。

研究思路

我们通过对财务报表进行横向和纵向的分析，来对房地产做一个了

解和分析。

二、恒大集团概况

恒大集团（3333.HK）是在香港联交所主板上市，以住宅业为主，集

商业物业，旅游综合体，体育以及文化产业于一体的特大型企业集团，

逾百家国际知名投资银行，财团，基金股东遍布全球，拥有3万余名员

工，92%以上工程技术及管理人员为大学本科以上的学历。

恒大集团已在全国25省会城市和3个直辖市设立分公司，在全国100

多个主要城市拥有200多个大型住宅项目。2011年，恒大的价值品牌达

到了210.18亿元，蝉联了全国第一，总资产达到了1500亿，企业净利

润，核心业务利润，销售面积，再建面积，销售额增长率，营业额等多

项核心数据指标全国第一；2011年前三季度，恒大实现了销售面积1145.8

万平方米，位居全国第一；实现了销售额692.6亿元，位居全国第二；

向各级政府纳税80.33亿元。

从1997年，恒大确立小面积、低价格的发展模式，这是基于当时企

业发展战略“规模取胜”而做出的决定，也是当时公司基于对目标市场

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及市场规模的分析、对目标市场内一般消费者负担能力的评估及可供使

用的财务资源估计而制定的，1997年，恒大只在广州开发