土地估价基本公式.doc

二、收益还原法不同情况下的公式

(一)土地年纯收益不变土地还原率不变且大于零，土地使用年期无限的土地价格计算公式为：

式中：P——土地价格；

a——土地纯收益；

r——土地还原率。

(二)土地使用年期有限且其他因素不变的土地价格计算公式

当a每年不变；r每年不变且大于零；土地使用为n年时，其计算公式如下：

式中：p、a、r含义同前；

n——使用土地的年期或有土地收益的年期。

(三)土地纯收益在若干年内有变化的土地价格计算公式

1．土地使用年期无限

当t年以前(含t年)纯收益有变化，其值为ai；t年以后纯收益无变化，其值为a；r每年不变且大于零，使用期无限时，土地价格的计算公式为：

式中：P、a、r含义同前；

ai——第i年的纯收益；

t——纯收益有变化的年限。

2．土地使用年期有限

当t年以前(含第t年)纯收益有变化，其值为ai，t年以后纯收益无变化，其值为a，r每年不变且大于零；土地使用年期为n时，土地价格的计算公式如下：

式中：P、a、r、ai、t、n含义同前。

3.纯收益按等差级数递增或递减的土地价格计算公式

（1）土地使用年期无限时的计算公式

式中：P、a、r含义同前；

b——纯收益的等差级数递增或递减的数额，如纯收益第一年为a，则第二年为a±b，第三年为a±2b，第n年为a±(n—1)b。公式中符号，当纯收益按等差级数递增时取加号，递减时取减号。

（2）土地使用年期有限时的计算公式

P=

式中：P、a、r、b、n含义同前。

公式中符号的选取，当纯收益按等差级数递增时取上面的符号，递减时取下面的符号。

4.纯收益按一定比率递增或递减时的土地价格计算公式

（1）土地使用年期无限时的地价计算公式

P=

式中：P、a、r含义同前；

s——纯收益逐年递增或递减的比率，如纯收益第一年为a，则第二年为a(1±s)，第三年为a(1±s)2，第n年为a(1±s)n-1

公式中的符号，当纯收益按等比级数递增时取减号，递减时取加号。r不变，递增时rs，递减时(r+s)0。

（2）土地使用年期有限时的地价计算公式

P=

式中：P、a、r、s、n含义同前。

公式中的符号，当纯收益按等比级数递增时取上面的符号，递减时取下面的符号。r不变，递增时r≠s，r+s≠0

(四)未来若干年后的土地价格已知的条件下的计算公式

当未来某年的土地价格已知，而已知土地价格的年份以前的纯收益有变化(不变时是特例)，r每年不变且大于零时，土地价格的计算公式如下：

式中：P、ai、r含义同前：

t——未来土地价格已知的年限；

Pt——未来第t年的土地价格。

(五)纯收益、还原率有变化的土地价格计算公式

式中：a1,a2…an——分别为未来各年的纯收益；

r1,r2,…rn——分别为未来各年的还原利率。

本公式实际上是收益还原法基本原理的公式化，即收益还原法公式的最一般形式。当公式中ai、ri、n按一定规律变化时，可推算出其他公式。