别墅物业工程维修管理规定.doc

某别墅物业工程维修管理规定

物业的维修管理是物业管理中的基础性工作。它涉及两大部分内容，其一为房屋的维修管理，其二为房屋设备管理。物业的维修管理对象是物业自身，其管理的目的是为了物业的保值和增值。

???一、房屋维修管理

???房屋维修管理又称房屋修缮管理，它是指物业管理机构的房屋管理与修缮部门对其所经营管理的房产，进行修缮技术管理。具体内容涉及：房屋的安全检查，房屋维修的施工管理，房屋修缮的行政管理以及房屋的平常保养等内容。在物业管理过程中，搞好房屋的维修管理，不仅有助于延长房屋的使用寿命，增强其使用的安全性能，也有助于美化环境，使物业管理公司在用户心中建立良好的形象和信誉，从而促进物业管理行业的发展。

???（一）房屋维修管理的内容

???1．房屋的安全检查。房屋的安全检查是房屋使用、管理、维护和维修的重要依据。定期和不定期的对房屋进行检查、随时掌握情况，不仅可以及时发现和防止危险情况的发生，并且还为房屋维修管理提供依据，以延长房屋寿命。

???2．房屋维修施工管理。物业管理机构应根据所掌握的房屋完好情况，编制每年的修缮计划并安排修缮资金，审核修缮方案。在施工过程中，应注意保证修缮施工质量并减少成本，对于一些委托施工项目，物业管理部门应严格对其施工质量进行监督，以保证用户的使用安全。

???3．房屋修缮的行政管理。根据我国有关的法规规定，房屋修缮是房屋所有者应当履行的责任。因使用不妥或人为导致房屋损坏，应由行为人负责修复或给予补偿。对于房屋所有者或房屋修缮责任者不及时修缮，或者在房屋修缮时，遭到使用人或邻人等借故阻挠，或发现有可以导致房屋发生危险情况出现时，房管部门可采用排险解危的强制措施，费用则由当事人承担。

???此外，对于异产毗连房屋的修缮，将依照《城市异产毗连房屋管理规定》承担责任。

???（二）房屋完损等级的评估

???物业管理机构需定期或不定期的对房屋的完损等级进行检查和评估，以便进一步制定房屋的修缮计划及修缮实行方案。房屋的完损等级是指对现有房屋的完好或损坏限度划分的等级，即现有房屋的质量等级。评估房屋的完损等级是按照统一的标准、统一的项目、统一的评估方法，对现有整幢房屋进行综合性的完好和损坏的等级评估。这项工作技术性强，既有目观检测，又有定性定量的分析。目前，我国对房屋质量的评估，是以原国家城乡建设环境保护部1985年制定颁布的《房屋完损等级评估标准》作为依据的。

???1．房屋完损等级标准。一般按房屋的结构、装修、设备三个组成部分的完好、损坏限度分为五个等级标准。

???（1）完好房。指房屋的结构构件完好，装修和设备完好、齐全完整，管道畅通，现状良好，使用正常；或虽个别分项有轻微损坏，但一般通过小修就能修复。

???（2）基本完好房。指房屋结构基本完好，少量构部件有轻微损坏，装修基本完好，油漆缺少保养，设备、管道现状基本良好，能正常使用，通过一般性维修即可修复。

???（3）一般损坏房。指房屋结构一般性损坏，部分构部件有损坏或变形，屋面局部漏雨，装修局部破损，油漆老化，设备管道不够畅通，水卫、电照管线、器具和零件有部分老化、损坏或残缺，需要进行中修或局部大修更换零件。

???（4）严重损坏房。指房屋年年失修，结构有明显变形或损坏，屋面严重漏雨，装修严重变形、破损，油漆老化见底，设备陈旧不齐全，管道严重堵塞，水卫、电照的管线、器具和零件残缺及严重损坏，需要进行大修或翻修、改建。

???（5）危险房。指房屋承重构件已属危险构件，结构丧失稳定和承载能力，随时有倒塌也许，不能保证使用安全的房屋。

???2．房屋完损等级的评估方法。一般根据房屋各个组成部分完报限度综合评估。

???（l）房屋的结构、装修、设备等组成部分各项完损限度符协议一个完损标准，则该房屋的完损等级就是分项所评估的完损限度。

???（2）房屋的结构部分各项完损限度符协议一完损标准，在装修设备部分中有一、二项完损度下降一个等级，其余各项仍和结构部分符协议一完损标准，则该房屋的完损等级按结构部分的完损限度来拟定。

???（3）房屋结构部分中非承重墙与楼地面分项完损限度下降一个等级完损标准，在装修或设备部分中有一项完损限度下降一个等级完损标准，其余三个组成部分的各项都符合上一个等级以上的完损标准，则该房屋的完损等级可按上一个等级的完损限度来拟定。

????（4）房屋结构部分中地基基础、承重构件、屋面等项的完损限度符协议一完损标准，其余各分项完损限度可有高出一个等级的完损标准，则该房屋完损等级可按地基基础、承重结构，屋面等项的完损限度来拟定。

??3．房屋完好率及危险率的计算。房屋的完损等级一律以建筑面积为计量单位，评估时则以幢作为评估单位。房屋的完好率是房产经营与管理单位（涉及物业管理公司）的一个重要技术经