安徽大型项目策划报告.doc

安徽某大型项目策划报告

目录

TOC\o1-2\h\z一、项目市场环境分析 3

1．**市简介 3

2．对外交通 5

3．经济环境 6

4．城市建设 8

二、项目发展市场分析——住宅部分 10

1．**房地产市场现状 10

2．**房地产市场存在的问题 11

3．**房地产市场发展机遇 11

4．典型住宅项目 13

三、项目发展市场分析——商业部分 15

1．**商业发展环境 15

2．商圈分析 15

3．**商业市场预测 17

4．商业物业市场分析 19

四、项目分析 23

1．项目概况 23

2．项目区域环境分析 24

3．项目地块分析 27

4．项目市场竞争情况 28

五、项目定位 28

1．项目SWOT分析——内外部因素总结 28

2．项目定位的基本原则 29

3．项目整体定位 29

4．项目定位 30

六、项目定价分析 33

1．**房地产价格现状 33

2．**房地产价格预测 34

3．现阶段项目价格预测 34

七．项目营销建议 38

一、项目市场环境分析

1．**市简介

1）地理区位

2）城市基本属性

——中国重要的能源基地、华东地区的“动力之乡”。

3）行政区划

总面积2596.4平方公里，其中市区面积1091平方公里，建成区面积78平方公里；总人口231万，市区人口140万人；

辖有5区1县：田家庵区、大通区、谢家集区、八公山区、潘集区和凤台县（2023年从合肥市长丰县划归的6个乡镇分属不同的区）。

4．科教实力

在地级市中，**市具有较强的科教力量，科研机构和大专院校20余所，每年有近万名高校毕业生步入社会。

2．对外交通

**位于淮河之滨、安徽中部，处在承东启西、南北通衢重要位置，区位优越、交通便捷，是沿海通向中西部的通道走廊。

1）铁路阜淮铁路通过津浦线、**线、商阜线与京沪、京广、陇海、京九四大铁路动脉相贯通。

2）公路206国道横贯全市。**距上海、南京、芜湖、合肥分别为5个小时、3个小时、2个小时、1个小时行程；

2023年7月，京福高速**连接线建成，打通了连接苏浙沪、融入长三角的快速通道；

正在修建中合（肥）-淮（南）-阜（阳）高速公路，其实验段已于2023年11月动工，预计2023年终建成。

3）机场合肥机场至**110公里，蚌埠机场至**30公里

4）淮河水运通长江、连大海，可四季航行。

3．经济环境

1）经济发展处在新一轮增长周期的上升阶段

2023年以来，煤、电等能源产品供需紧张、价格上涨，**煤、电支柱行业快速增长；

同时，**处在长三角腹地，正好可以承接长三角地区的新一轮产业转移；

由于京福高速**连接线的建成，**的外部交通环境得到极大改善，**吸引的外来投资不断增长，也为经济提供了新的增长点。

预计2023年**的GDP将达成210亿元，增幅为16%，是1995年以来增速最快的一年。

2）人均GDP将突破1000美元

2023年，**的人均GDP达成8045元人民币，折合974美元；如按10%的发展速度计算，2023年将达成1071美元。

根据消费经济学理论和国际经验，当人均GDP达1000美元时，居民消费结构将从生存型向享受、发展型转变，过去的奢侈品将转化为居民的必需品；汽车、电脑、高档电器加速进入家庭；人们对于住房条件改善的需求也将不断增长。

3）第三产业较落后，但发展较快

主导产业：煤炭、火力发电、化工；

优势产业：医药、纺织、机械、轻工；

三次产结构：10.5：51：38.5（2023年）。工业在国民经济中的比重最大；第三产业虽然占较大比重，但发展落后，房地产业、商贸服务业等，都处在起步阶段。

2023年开始，商业领域外来商业公司不断增长，苏果超市、正大易初莲花购物中心、台湾好又多大卖场等相继进入**。

4）居民收入和消费情况

人均可支配收入：2023年**城乡居民人均可支配收入为5345元，2023年达成6010元，增长12.4%；2023年经济增长速度为16%，高出2023年3.6个百分点，人均可支配收入的增幅也将高于2023年，预计可达成7000元左右；

总体而言，处在较低的水平，但上升的势头较快

工资收入：平均月工资水平大约850元左右，低者400元不到，高者超过1万元；教师、政府公务员的工资较能代表一个地区的薪资水平，大约1200-1500元/月；

以行业来看，金融、烟草、电信等行业的工资较高，约2023-3000元/月；采掘业职工工资收入最高，月收入大多超过1万元/月；

消费支出结构：“吃”方面的消费支出仍然占较大比例，恩格尔系数较大，202