世联-星河地产-广州南沙地块项目策划报告-100PPT.ppt

放眼珠三角，领跑珠三角;商业秘密声明;工程背景1：位于南沙东部，小南沙边缘，虎门大桥口以北，进入性相对较弱。;工程背景2：资源丰富的低密度大盘;工程背景3：毗邻小南沙，享有一定的渡假资源。;思路框架;第一章;南沙高起点：先天优势

珠三角城市群核心位置，具有“多城辐射效应”;南拓：未来大量基于知识经济和信息社会开展的新兴产业、会议展览中心、生物岛、广州大学城、广州新城、南沙新区等将布置在市区的南部地区，使之成为完善城市功能结构，强化区域中心城市地位的重要区域；

战略上随着向南拓展，广州将获得自己的出海口，确保其经济中心的地位;南沙高起点：广州未来的滨海城市梦;南沙高起点：强大的产业后盾

定位再造一个广州，成为经济新的增长点;目前南沙的产业已初具成效，一些知名企业和重点工程纷纷入驻南沙;高起点下开展缓慢反思：;现状市场：房地产开展较初级，供给量较小〔年供给量13-20万平米〕。;销售情况不温不火，速度及价格支撑度较低。;客户眼中南沙：“家”缺失，度假、投资、歇脚;客户容量有限，以别墅类需求为主，近二年的洋房需求逐渐有所增加。

;现有客户以区内及三缘客户为主，多为公务员及周边小私营业主。;区外客户的拉动性有限。从吸引力来看：

广州＞深圳＞东莞＞佛山、中山;滨海花园尝试：广州客户的大力拉动，有一定成效，但不明显。;南沙碧桂园启示：现有客户体系对价格较敏感，支撑度有限。;星河南沙工程筹划报告

大视野下的工程思路;第二章;2007年城市开展新风向标

---定位重点转变，市政建设的开始;城市化进程倒计时：2010年亚运会利好改变南沙形象;城市化进程倒计时：各主要干道的修通接驳，2010年连通珠三角的路网体系逐渐成形;城市化进程倒计时：2010年前后相关产业的陆续成熟;产业成熟带来的大量的新移民

中科工程参考研究：大亚湾石化产业案例;产业成熟带来的大量的新移民

大亚湾石化产业案例;2010年，南沙将进入快速城市化阶段;案例启示：万科东海岸—大梅沙片区由南向北规划为“旅游-商住-居住”，东海岸位于居住区域，隔高速路临商住区域;抓住快速城市化机遇，实现从第二居所向第??居所转变;东海岸配套投入历程：配套的预留，从度假到居家

前期风情度假生活启动，后期生活配套完善

;产品演变历程：从大、小产品到中间产品

度假产品〔别墅、小公寓〕向居家型产品转变〔普通小高层、高层产品〕;突破第二居所价格体系，实现价格的快速上涨，二手市场交易活泼。

目前三级市场价格已根本与关内豪宅根本看齐;第二居所;星河南沙工程筹划报告

大视野下的工程思路;第三章;常见第二居所模式研究;旅游胜地型

本工程不具备此类资源，难以朝该类方向开展;碧桂园凤凰城

工程区位：

位于新塘广园东快速路东侧，处于广州、东莞、深圳城市圈中心地带；

工程规模：

占地约9000亩，现已开发5000余亩；

工程资源：

山景，湖景，增城荔枝文化村、超市、社区医院、康体中心;珠三角千亩以上，容积率1以下的工程;主题度假型——商务度假型;高尔夫+酒店已经成为其相对成熟模式，该类工程目前在珠三角也较普遍;主题度假型——旅游娱乐型;主题度假型——旅游度假型

要实现最终的地产价值需要较长的时间，同时度假模式的客户较群众化，与地产模式高端居住客户存在差异;问题一：启动突破点

常规模式都不适合时，我们就需要的就是创新，寻找最正确的启动突破点;星河品牌成长轨迹：

从小开发商到深圳一线开发商；从住宅开发商到多元化开发商

;本工程给星河带来二大新的尝试：

一、让星河实现向区域开发商的转型

二、非成熟区域下品牌价值实现〔原有工程更多表达地块价值兑现，而非真正的品牌价值〕;全国布局型开发商;CASE.;宝安豪宅地标

冠城世家;宝安豪宅地标

冠城世家;桃源居的深圳模式：非成熟区域的社区整体运营模式;除本地客户外，特区内客户购置率在相关展会与全市范围大活动时会到达接近20%的高位，外地客户在年末因走亲访友会有相当大幅度的上升。;问题二：星河的品牌升级

成为珠三角的品牌运营商，让星河不仅仅是

名称相同，而富与真正内涵的品牌意义

;中国人未来生活趋势：;案例启示：三亚力合度假养生中心;新的主题模式引入：RESORT休闲地产——休闲养生为主题产业经营引入;客户权益的整合：外部资源的全面整合;客户权益的整合：星河内部资源的全面整合;星河南沙工程筹划报告

大视野下的工程思路;打破区域限制，通过各主流媒体进行高调宣传，抢占机场、主快速干道户外广告，圈层营销的快速扩散，建立真正的珠三角区域营销;第四章;山体;布局分析：景观资源分析;布局分析:地块坡度价值分析;BlockA;后期开发——展示区的逐渐完善和多物业的组合，价值的最终释放。;总体的功能区设置：休闲区和居住区并行开发;启动区之养生主题酒店;高标准的酒店：引入五星