物业管理的基本理论N课件.pptVIP

第2章物业管理基本理论l本章内容l建筑物区分所有权理论l公共管理理论l委托-代理理论l服务理论

2.1建筑物区分所有权理论2.1.1建筑物区分所有权的含义和特征一、基本概念建筑物区分所有权是指各区分所有权人对建筑物专用部分所享有的专有所有权，对建筑物共用部分所享有的共用部分持分权，以及因区分所有权人之间的共同关系所产生的成员权之总称。

对建筑物区分所有权的理解：①专有所有权：每一独立单元的所有人就该独立单元享有的单独的所有权(亦称为专有部分的所有权)。②共有所有权（即共用部分持分权）：对于建筑物及其附属物的共有部分，除当事人另有约定外，由业主按其专有部分占整个建筑物的比例享有不可分割的共有所有权。③成员权（即共同管理权或公共事务管理权）：当整栋建筑物或整个小区的全体所有人成立管理组织以便有效管理相关事务时，各个所有人即享有成员权。

二、建筑物区分所有权的特征l(1)复合性l(2)专有所有权的主导性l(3)一体性l(4)权利主体的多重性

建筑物区分所有权的内容l一、专有所有权l是指区分所有权人按照自己的意志对其拥有的建筑物的专有部分占有、使用、收益、处分的权利。l建筑物区分所有权的客体：自用部分的范围——区分所有权的客体是由四壁构成的房屋。

l1关于专有部分的认定l建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为法定专有部分：l①具有构造上的独立性，能够明确区分；l②具有利用上的独立性，可以排他使用；l③能够登记成为特定业主所有权的客体。

2专有部分内容l是指一套单元内，上、下、左、右、前、后的房屋构件如墙、楼面等的内侧面（含饰面层）围筑而成的一个空间，以及在这个空间内部的与整体结构无关的其他构件，如非承重的内隔墙、内设门窗等为业主所有。

专有部分范围：具体内容列举l依《上海市居住物业管理条例》第62条，“自用部位，是指一套住宅内部，由住宅的业主、使用人自用的卧室、客厅、厨房、卫生间、阳台、天井、庭园以及室内墙面等；自用设备，是指一套住宅内部，由住宅的业主、使用人自用的门窗、卫生洁具以及通向总管的供水、排水、燃气管道、电线等设备。”

3专有所有权人所享有的权利l①所有权l专有所有权是以区分所有建筑物的专有部分为客体而成立的单独所有权，具有绝对性、永久性和排他性，区分所有权人在法律界限范围内，可以自由使用、收益、处分专有部分而不受他人干涉；l可直接占有、使用专有部分，以实现居住和营业等其他目的，可将其出租收取租金，也可设定抵押或予以转让等。

l②相邻使用权。l所谓相邻使用权，是指区分所有权人为保存其专有部分或共有部分，或于改良的必要范围内，可以请求使用其他区分所有权人的专有部分或不属于自己所有的共有部分。l例如，三楼居民天花板漏水，需要从四楼的地板着手修理。在这种情况下，区分所有权人彼此间应容忍他人利用自己的专有部分从事建筑物的维护、修缮和改良等。

l4专有所有权人应承担的义务l（1）维持原状之义务。区分所有权人对自用部分的维护、修缮等不得妨碍相邻区分所有权人的安全或危及整体建筑的安全，更不得故意毁损自有部分。l（2）应当按照原房屋设计的结构、用途使用房屋，如不得将原卧室改装成卫生间。l（3）不得擅自改变物业使用性质，如将居住房屋改为商用房屋。l（4）自用部分不得与建筑物共有部分分割处分或设定负担。

l二、共有所有权l或称共用部分持分权。指区分所有权人对区分所有建筑物共用部分所享有的使用和收益的权利。l1关于共有部分的认定l（1）《物权法》第73条规定：l①建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。l②建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。l③建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

l（2）除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为法定共有部分：l①建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；l②其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。l建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。

l关于车库车位的归属l另外根据《物业法》第74条规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。业主对建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车