房地产行业风险管理模型.docxVIP

TOC\o1-3\h\z\u第一部分房地产行业介绍 3

第二部分房地产行业主要税收风险领域 9

第三部分风险识别模型 14

3.2.1定量分析法 14

指标1：建筑安装工程费单位成本差异率 14

指标2：前期工程费单位成本差异率 16

指标3：基础设施费单位成本差异率 18

指标4：公共配套设施费单位成本差异率 19

指标5：绿化费单位成本差异率 21

指标6：间接费用中工资及福利费差异率 22

指标32：连续亏损年限 24

3.2.2财务指标法 25

指标7：销售毛利率差异： 25

指标10：净资产收益率 26

指标11：营业税申报差异率 28

指标16：营业收入所得税负担率差异 29

指标20：所得税贡献率 31

指标21：其他应付款变动率 32

指标31：企业所得税预缴税款率 33

3.2.3弹性系数法 34

指标8：财务费用与借款额弹性系数 34

指标13：主营业务收入与主营业务成本弹性系数 35

指标14：个人收入与营业收入弹性系数 38

指标17：管理费用与营业收入弹性系数 40

指标18：销售费用与营业收入弹性系数 42

指标19：财务费用与营业收入弹性系数 43

3.2.4比对分析法 44

指标9：第三方取得的可售面积与企业实际可售面积差异率 44

指标12：营业税开票申报差异额 46

指标15：存量土地进出预警 47

指标29：印花税申报差异率 49

指标23：平均工资薪金与地区均值比率 50

指标24：工资增幅与地区均值比率 51

指标25：税后利润分配应税差异 52

指标26：销售收入合同备案差异率 53

指标27：契税核定销售差异 54

指标33：预收帐款结转毛利差异额 55

指标34：预收帐款结转销售差异额 57

指标35：房产税申报差异 58

3.2.5逻辑判断法 59

指标22：财务危机预警分析指标值 59

指标30：销售收入差异率 61

第一部分房地产行业介绍

第二部分房地产行业主要税收风险领域

一、房地产行业主要税收风险领域列举

1、经营收入类涉税风险

2、成本费用类涉税风险

3、其他涉税风险

二、房地产行业主要税收风险领域描述

（一）经营收入类涉税风险

1、预售房款未按规定预缴税款。将预售收入记入“其他应付款”贷方，未按照规定毛利率计算毛利额并纳入当期应纳税所得额统一计算缴纳所得税。

2、采取各种手段隐瞒、转移预收款收入，有的甚至将预收款直接转入私人银行卡，直到房产交付使用后才入帐缴税，使国家税款不能及时、足额入库。

3、达到完工条件不及时结转销售收入及相应的成本费用，选择销售收入确认时机，达到拖延纳税的目的。

4、对已办妥移交手续，按合同协议应全部收回售房款，因购房者原因未及时收回的，企业往往采取不及时入账的方式推迟收入的确认或者隐瞒收入，影响营业税、企业所得税。

5、以商品房抵付施工单位工程款、广告支出和其他支出。购买房地产的企业或个人为房地产开发企业提供了货物或劳务，房地产完工以后，房地产开发企业就按“优惠价”向其出售房地产，用市场价与“优惠价”之间的差价来抵付应付款项，

6、以商品房抵付回租租金，换取其他单位、个人的非货币资产等等。

7、房地产企业在拆迁环节为避免大量的现金流出，同拆迁户达成协议，用购房价格上的让利抵顶拆迁赔偿款。

8、收取价外费用不计收入。以各种理由收取水、电、燃气、外装修等代办费，在往来账款科目按代收代付核算，没有将其并入营业收入申报纳税。为客户提供的额外服务，如防盗门、封闭阳台等相关收入委托物管部门结算且长期挂帐，企业就合同房款作收入，形成帐外循环。

9、利用关联企业进行利润转移。目前房地产开发企业很多都有若干个经营内容不同的公司，如：建筑设计公司、咨询公司、商贸公司、建筑施工公司等等，通过与这些关联公司之间的交易，将开发房地产利润转移，造成房地产开发项目亏损或微利。

10、以房换地、以地换房业务未按非货币性交易准则进行处理，或未开发票入账，未记收入申报纳税。

11、采取包销方式，未按包销合约定的收款时间、金额确认收入申报纳税。

12、将未售出的房屋、商铺、车位出租，取得的租金收入未计或少计收入未申报纳税。

13、无正当理由，以明显偏低价格将商品房销售给本公司股东及相关联企业及个人未确认收入申报纳税。

14、将开发产品转作自用，或用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、分配给股东或投资入股、以房抵偿债务、拍卖、换取其他单位和个人的非货币性资产等，未视同销售申报纳税。

15、按揭销售、首付