某某地产小股东合作管理制度.docx

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地产控股股份有限公司

小股东合作管理制度（试行）

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目录

TOC\o1-1\h\z\u1. 总则 3

2. 定义 3

3. 项目公司设立 3

4. 项目公司经营管理 4

5. 项目公司资金管理 6

6. 利润分配与清算退出 8

7. 其它事宜 9

8. 附则 10

总则

为规范公司人员在小股东合作项目中的业务操作，维护公司利益，特制定本制度，本制度适用地产下属所有的小股东合作项目。本制度定位为各部门合作项目管理制度的补充制度，即本制度说明事项以本制度为准，未另做说明的事项仍以部门合作项目制度的规定为准。

定义

小股东是指非专业从事房地产开发的企业或个人，一般不具备融资担保能力或担保资格无法获得金融机构认可，能够实际投入资金或提供土地等核心资源。

项目股权比例上，原则上为我方控股。

项目操盘管理上，符合主导操盘项目相关要求，即由我方组建开发团队，行使项目操盘管理权，合并财务报表，合作方作为财务投资者，不参与或配合我方操盘管理；

员工跟投按照公司跟投制度执行。

项目公司设立

3.1由我方负责办理项目公司设立相关事宜，具体按照权责手册执行。

3.2项目公司股权比例应满足我方相对控股要求。特殊情况，须报公司审批；

3.3所有小股东合作项目原则上应满足公司合作项目的注册资本要求，具体如下：

（1）土地款小于等于3亿元的，实收资本不得低于土地款的40%且不得低于0.5亿元；

（2）土地款大于3亿元小于等于5亿元的，实收资本不得低于土地款的35%且不得低于1.2亿元；

（3）土地款大于5亿元小于等于10亿元的，实收资本不得低于土地款的30%且不得低于1.75亿元；

（4）土地款大于10亿元的，实收资本不得低于土地款的25%且不得低于3亿元；

项目公司经营管理

4.1项目公司由我方操盘并表，项目公司董事长及法定代表人原则上由我方人员担任。

4.2项目公司执行总经理负责制，项目公司的日常经营事务活动由我方及我方指派总经理全权负责；

4.3项目公司的规章制度参照我方自有项目执行，运用我方的审批流程和审批系统。

4.4项目公司选聘我方物业作为本项目的前期物业管理公司；

4.5人员管理

4.5.1所有小股东合作项目参照我方全资项目公司设置人员管理架构，由我方派驻团队，且同时使用我方财务系统（含明源系统）；

4.5.2合作方派驻人员应符合项目公司管理要求，在项目公司领取薪酬福利，并可报销费用，但原则上不参与项目公司的日常经营管理。

4.6费用、成本等支出管理

4.6.1项目公司应以我方最新权责为基础，制定符合我司的财务支出审批制度。

4.6.2管理费用——项目公司成立后，根据项目规模和货值情况，计取预估销售总收入（含商业资产估值，具体销售总收入预估值以股东会决议金额为准）的2%-3%作为项目公司日常经营的管理费。

管理费用指项目公司的全部管理支出，包括项目公司全体员工的工资奖金、福利、差旅、宴请、礼品、办公费用、行政费用、业务招待费、审计等中介费用，尽管上述费用可能在开发间接费中列支，仍应按财务制度界定计入日常管理费用。但不包括项目公司营销费用、财务费用等。

4.6.3营销费用——根据项目规模和货值情况，项目公司的营销费用不超过预估销售总收入（含商业资产估值，具体销售总收入预估值以股东会决议金额为准）的2%-3%。

营销费用指项目公司为宣传及销售产品而发生的费用，包括但不限于：营销系统行政性费用、品牌建设费用、市场研究费用、公共关系维护费用、媒介广告费用、策划及咨询费用、推广活动费用、销售代理费及佣金、销售人员的工资及社保、销售物料费用、促销费用、包装制作费用、物业公司及第三方服务费用、销售展区日常费用、政府税费、不可预见费用等。为免疑义，营销费用统计口径包含临时性的售楼处、样板区、示范区的设计、建设及硬装、软装等所有费用，永久性的售楼处、样板间及示范区的软装设计及购买费用，但不含永久性售楼处、样板间及示范区的建设费用。

4.6.4品牌费用——项目公司开发过程中，项目推广须使用“”品牌。根据项目规模和货值情况，由我司计取预估销售总收入（含商业资产估值，具体销售总收入预估值以股东会决议金额为准）的1%-3%作为品牌使用费。

4.6.5在合作项目运营的全周期中，如产生各类隐形的垫支费用，比如：因使用我司销售系统和账务系统而产生的额外账号使用费及系统维护费；为合作项目筹备或大节点需求（集中开盘、交房等）而调用我司下属其他公司的部门人员而产生的费用开支等，建议与合作方约定或协议确认，按照费用归属，归集并列式明确，适当向合作项目收取相关费用。

4.7章证管理

项目公司证照、公章、印鉴须由我方