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中指｜如何消化存量房产，三种模式与

经验

中指研究院

中国房地产指数系统

如何消化存量房产，三种模式与经验

4月中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”，这一

新提法标志着房地产政策短期更加聚焦去库存。现阶段的“消化存量房产”与上一轮“去

库存”相比，最大的不同是我国房地产市场所面临的供求关系已发生明显改变。过去有相当

一部分居民居住条件较差，基本住房需求尚未满足，“去库存”所采取的方式是通过“棚改

货币化安置”拆除老旧房屋释放住房需求，进而实现去库存。而当下我国居民基本住房需求

已经得到满足，除了待售新房、在建工程和空置房屋等库存外，还要面对居民二手房挂牌量

攀升、置换不畅对新房市场的影响。结合近几年政府着力构建住房保障体系来看，将消化

存量房产与保障性住房供给相结合将是当下消化存量的有效方式。

5月17日，房地产政策组合拳正式落地，除了需求端降首付、取消房贷利率下限、下

调公积金贷款利率之外，还提出设立3000亿元保障性住房再贷款，支持地方国企以合理价

格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。

从最新会议精神来看，国企收储未售新房正成为政府力推的“去库存”模式，除此以

国企收旧换新非居改租

外，近两年地方也有不少探索实践，如、等也是消化存量的重要模

式补充。消化存量房产的路径和模式已逐渐清晰，若接下来能够尽快推动落实，将有助于缓

解房企经营压力、稳定市场预期。当然，推动房地产市场企稳最重要的仍是加快房价企稳，

只有稳住房价才能有效激活市场，实现存量房产去化。

一、消化存量房产的模式

（一）国企收储未售新房

“国企收储未售新房”是由地方国企出手，直接收购开发企业已建成未出售的商品房

房源，改作配售型或配租型保障房。5月17日，央行宣布设立3000亿元保障性住房再贷

款，鼓励引导金融机构按照市场化、法制化原则，支持地方国有企业以合理价格收购已建成

未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。

国企收储未售新房将对市场产生多方面影响：第一，有利于加快保障性住房供给，更

好满足工薪收入群体的住房需求，促进房产资源合理配置。第二，有利于市场库存的去化，

缓解开发企业的资金压力，去库存效果最为直接。从资金支持来看，央行将按照贷款本金的

60%发放再贷款，预计将带动银行贷款5000亿元。第三，本轮将收储对象定为已建成未出售

商品房，也将有利于促进房企加快项目竣工节奏。第四，房企出售已建成商品房后，回笼资

金可用于支持在建工程，助力保交房。

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根据中指监测，郑州、济南、苏州、重庆等城市近几年均有“国企收储未售新房”（改

作租赁住房）的相关实践。接下来，在3000亿元保障性住房再贷款的支持下，各地推进节

奏或将加快。

从落实角度来看，“国企收储未售新房”模式中，各方对于收购项目的价格共识、项目

是否满足保障房对户型/面积/区位的需要等都决定着政策的推进速度和实际效果。5月17

日央行负责人提出“自愿参与”原则，其中对于房企和金融机构强调“房地产企业与收购主

体平等协商21家银行按照风险自担、商业可持续原则

，自主决定是否出售。，自主决策是

否向收购主体发放贷款。”

表：近几年部分城市“地方国企收储未售新房”的相关案例

城市地方国企收储未售新房的实践

2021年，郑州城发安居成立，设立“美寓”租赁品牌，大规模收购市场存量房屋转做租赁住

郑州房。据相关信息披露，郑州城发集团存量房收购累计已完成资金支付约185亿元，已签约项

目78个，10.3万（套）间，其中用于人才公寓的项目64个，6.6万（