物业合同纠纷案件情况分析.docVIP

物业协议纠纷案件情况分析

物业管理服务行业通过数年发展，在促进城市住宅社区管理现代化、专业化方面取得了瞩目成绩，但是由于其仍处在起步阶段，相关法律制度远未健全，从而产生大量矛盾。由此引发的诉诸法院的案件也连续数年大幅上升，从中反映出的问题，亟待引起重视和解决。

一、物业管理纠纷一审案件基本情况及特点

(一)案件数量逐年上升，在房地产案件中所占比例逐渐增大

物业管理涉及物业的方方面面，加之相关制度的不完善，因物业管理问题向房管、物价部门的投诉一直居高不下，在主管部门协调解决不能完全解决纠纷后，当事人转而向法院起诉。近年来，因物业管理而产生的各类纠纷增长迅速，在房地产案件中所占比例也逐渐增大。据记录，2023年佳木斯市向阳区法院共受理物业管理纠纷案件24件，占所有房地产案件的8.2%;2023年受理38件，较2023年增长36.9%，占所有房地产案件的10.4%;截至今年6月15日，已经受理物业协议纠纷案件27件。物业管理纠纷数量的激增与近年佳木斯地区房地产市场蓬勃发展以及物业管理活动频繁深化密切相关。

(二)涉案主体与类型复杂化，已超过协议纠纷范畴

在向阳法院2023年上半年受理的件物业管理纠纷案件中，业主与物业管理公司之间的纠纷比例最大，达90%以上，另一方面是开发商与物业管理公司或者业主之间的纠纷，约占5%左右，再次为业主委员会与物业公司或业主之间的纠纷。引发纠纷的因素及案件类型呈现多样化，已从刚开始的物业管理公司向业主追讨物业管理欠费，发展到多种类型：有业主认为物业管理公司服务水平不高或乱收费用，规定退还或减少物业收费的案件，有业主认为前期物业管理协议已经到期，物业管理公司无权收取物业管理费规定退费的案件，有业主委员会解聘物业管理公司的案件，有业主认为公摊水电费计算不公，规定重新计算公布的案件，有业主认为物业管理公司履行物业服务具有瑕疵导致人身、财产损失规定补偿的案件等等，不一而足。

(三)系列案件多，调解成功率低，当事人矛盾僵持不下

部分物业管理纠纷中，物业管理公司作为原告追讨物业费案件时，经常一次起诉即将数个乃至数十个业主列为被告，而法院为保证审判结果的同一性，会将该类案件交由同一合议庭合并审理，并同时宣判，使本已捉襟见肘的人力资源更显紧张。同时，部分案件涉及同一社区类似情况的解决，工作稍有疏忽，极易酿成群体性事件。此外，由于该类案件，多数以物业管理公司为原告，因其胆怯调解退让后导致连锁反映，而物业公司与业主的矛盾较为剧烈，故物业管理纠纷案件的调解成功率相对低于其他民事案件。

(四)法律关系复杂，审理具有一定难度

物业管理法律关系涉及多方面利益主体：参与物业管理诉讼的当事人既有业主、物业使用人或业主委员会，也有物业管理公司、开发商，既也许涉及业主与物业使用人的关系，业主或使用人与物业管理公司的物业管理服务协议、侵权关系、业主或使用人与业委会之间的关系，由也许涉及开发商与物业关系前期物业管理委托关系、开发商与物业管理公司之间物业用房配置和移交关系，此类纠纷又与我国近年来的住房制度改革及各地政策密切相关，具有一定的历史阶段性、地区性特性，而地方规范性文献效力不高，法院解决该类案件不能将之作为依据，给法律的对的合用带来一定难度。

二、物业管理纠纷成因分析

(一)物业管理立法滞后、相关法律法规不健全，是物业管理纠纷不断增多的主线因素

目前我国已颁布的《物业管理条例》操作性不强，法院审判只能依据《民法通则》、《协议法》的基本原则，参照部门规章、地方法规进行解决，而这些法规、规章又语焉不详，甚或出现矛盾现象，比如对首期物业维修基金的交缴主体，国务院《物业管理条例》、建设部《住宅共用部位共用设施、设备维修基金管理办法》之间具有明显冲突，使得法院在解决该类纠纷时缺少明确依据，又比如业委会的诉讼主体资格问题，最高人民法院(2023)民立他字第46号复函已明确业主委员会具有诉讼主体资格，但问题是业委会并不拥有属于自己的财产，难以作为被告承担责任，这与当事人平等的民事诉讼原则相悖，也使得相关审判工作颇为棘手，实体与程序法的不完善直接影响了法律的对的合用。

(二)物业建设单位与物业管理公司之间“剪不断，理还乱”的利益关系是引发物业管理纠纷的根源

国务院《物业管理条例》第二十一条规定，在业主、业主大会选聘物业管理公司之前，建设单位选聘物业管理公司的，应当签订书面的前期物业服务协议，实践中，开发商根据该条规定单方面指定前期物业管理公司，并且约定的服务期限一般较长，开发商享有指定物业公司、拟定物业管理收费数额的权利，却不承担任何义务;前期物业服务协议由开发商与物业公司拟定，业主只能被动接受。由于相称一部分物业管理公司从属于开发商，因此在物业的接管过程中物业管理公司难认为业主把关，为日后纠纷