房地产开发工作流程图各阶段涉及的主要税种及征税方法.docx

房地产开发工作流程图

土地招标／拍卖信息

土地招标／拍卖信息

投资机会分析

签订出让合同，办理土地权证 招标拍卖取得土地

签订出让合同，办

理土地权证

办翌痪百拐湮申领项目建议书

办翌痪百拐湮

申领项目建议书

垣报住宅项目配孛涅

设条件审核申渚表

缩制详规

向规划局申领建没项

目选址蕙见书

征询上水下水供电

煤气...电话等配菩条件

姿灶招标L

书面征询上水下水供电

煤气...电话等配套条件

对涅筑方案作

内部评审

方案设计

编报涅设项目可行

性研究报告

征询环保...i肖肪

卫生防

环境影响评价报告

疫...交通..,绿化...上?k...

送审涅筑方案，向

下水供电煤气电话

组织动拆迁：

组织动拆迁：！...冻 结

户旦悖发菩业执照..,

初步设计

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浑办房屋交昆主制定

拆迁计划和方案．主签

规划局报批涅设用 地，规划许可证

勘蔡招标与慈工

勘蔡招标与慈工

征询环保消防、卫生防

初步设计评审会疫.,交通绿化人防-, 抗君上水下水供电

初步设计评审会

焊气、电话环卫等部门意见

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定委托动迁协议4、申领拆迁许可证5、发布拆迁公告氐实施

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I

施工／，监

理招标

向住宅局申诸开工

指标（抱配窄费）

向计划部门申诸投资

计划立项

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消肪卫生防疫、环保绿化..,交通...民防审核

消肪卫生防疫、环保

绿化..,交通...民防审核

施工图设计

审图公

司审核

民防项目由民防

部门审核

智能化安保系统设公安局技防办审核

智能化安保系统设

公安局技防办审核

报批建役工程规划许可证

报批建役工程规

划许可证

签订公洼配套协议...i且报

工程竣工档案验收报送申诸表、办理人防费核定单

屋蛋安全没监

施工许可申办

办理使用粘土砖核定手续

讥lj绘部门道蹄红线定界

施工单位放灰线

规划部门复验灰线

物业公

司招标

结构拖工

安芜装饰施工

结构验收

啦请颊告汴可茨

总体绿化施工

市政配套施工

供电、上？k...焊气等

配茬专业设计

环保验收

环保验收

绿化卫生防疫、环卫...

电梯营线等部门验收

消防验收

人防验收

竣工档案验收

涅筑面积讥

涅筑面积讥ll绘

办理技工验收备案

申领人户许可证

物业持管

办理初始登记

交房入户

招标垒记

招标垒记

符合招标条件拷受登记，确定

招标方式，发肢表格

阴上公布

发布招标公告，（公开招

标｝

符合条件拷受信息

选定投标人

登陆

发布招标文件

补充招标文件

备案

现场蹈勘...答臻会

监管

抽取专家评委

组成评标委员会

J 备案

专业服务

开标评标

监管

招投标管理流程

市交易中心 招标人 市招标办

房地产行业会计核算不向商业企业那么琐碎，但是涉及的税种很多，需要采取一定手段合理规避，它所涵盖的税种除生产销售及修理修配行业缴纳的流转税增值税外，基本包括了国家税法规定的所有税种。房地产开发公司从取得土地使用权起至开发销售完毕期间各阶段应纳各税种及各税种应纳税额如何进行核算做详细阐述。

一、土地使用权取得阶段：需缴纳契税、印花税（还有政府相关部门收取的交易费等），但有时土地转让方转让时会要求拿净值，而把按照税法规定应由转让方承担的营业税及附加、土地增值税等也要求对方承担。

（1）契税：是对在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属时向承受土地使用权、房屋所有权的单位和个人征收的一种税。契税按土地使用权、房屋所有权转移时的成交价格为计税依据，基本税率为3%。

应纳税额=房地产成交价格或评估价格×税率

（2）印花税：是对在经济活动和经济交往中书立、领受印花税暂行条例所列举的各种凭证所征收的一种兼有行为性质的凭证税。分为

从价计税和从量计税两种。

应纳税额=合同金额×0.05%

注：印花税的缴纳贯穿房地产行业的各阶段，公司成立缴纳注册资本金的印花税，立账时账本印花税、土地取得时缴纳土地转让合同印花税，开发阶段缴纳各工程承包合同、广告合同的印花税，以及销售阶缴纳产权转移凭证的印花税等。

二、取得土地使用权后至房屋销售并交付使用之日止，每年缴纳土地使用税。

土地使用税：城镇土地使用税是在城市、县城、建制镇和工矿区范围内，对拥有土地使用权的单位和个人以实际占用的土地面积为计税依据，按规定税额征收的一种税。

年应纳税额=土地使用面积×单位税额

三、预售阶段：需缴纳营业税及附加，预缴土地增值税、企业所得税。

（1）营业税：在中华人民共和国境内提供营业税条例规定的劳务、

转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税人。销售不动产应纳税