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房地产开发建设全程税务筹划要点

前言

笔者自2016年以来在本“西政资本”发布了不少关于地产项目并购重

组税务筹划的文章，期间不少读者反映其所在单位的项目已进入施工或接近完工阶

段，问及错过提前做筹划的时机后该如何处理。笔者认为，房地产项目的税筹

应从取得项目开始，其中取得项目时的并购重组税筹、拆迁补偿和建安成本的规划

以及总分包合同规划等都是税筹的重点。对于项目已进入施工阶段或接近完工的，

在合法合理的前提下，比如成本增大方面，基础设施与配套上的一些调整，如在园

林园建、精装修成本方面，通过提高装修标准，追加方式等仍旧可以达到节税

效果；另外在收入分解方面，通过未来销售合同分解、转移收入、调整附加方

法等方式依旧可以合理合法地实现收入或增值额的减少。

为便于读者深入了解开发建设全流程中税筹的切入点及要点，笔者结合西

政资本近年来的税筹服务经验，特对开发全程的税筹作整体梳理，并就合规问题进

行相应风险提示，希望读者能从中得到一些有益的启示。

一、土地的筹划

根据笔者经办项目的税筹经验，整个开发建设过程的税务筹划应重点围绕土地

及企业所得税展开，其中土地的筹划重点为增加扣除项目金额。对于

房地产开发企业而言，税法准予从转让收入额中减除的扣除项目包括五个部

分：1.取得土地使用权所支付的金额；2.房地产开发成本；3.房地产开发费用；4.

转让房地产有关的税金；5.其他扣除项目。

（一）取得土地使用权所支付的金额

该部分主要是指取得土地使用权支付的地价款及按国家统一规定缴纳的有关费

用（主要为契税、相关登记、过户手续费），该部分的价款通常比较固定，但以下

几个方面仍有不少的税筹空间：

1.土地出让价格明显偏低时的税务筹划

通过在土地出让合同中明确约定开发单位附属义务的方式进行筹划。从土地增

值税扣除项目的角度而言，出让合同中可将拆迁、安置、补偿、市政配套建设等义

务详细约定在出让合同里，因这些义务发生的成本费用都可计入项目开发成本，实

际上同样达到了做大开发成本的效果。事实上，不予补偿且做低土地出让金的

初衷本来就已考虑由开发商自行处置拆迁、安置、补偿、配套建设等净地交付义

务，而这些在法律和财税逻辑里本身就是开发成本，换个角度而言，只是通过

少收土地出让金的方式让开发这些少收的出让金自行完成土地的清理而已。

2.红线外与目标地块相连接区域的税务筹划

在附加义务的出让合同条款设置之外，可进一步与在合同中约定，对出让

的红线外土地也约定市政开发义务，这样在以后做税务筹划时就有