2022年亚太经合组织CEO调研报告范文.docx

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2022年亚太经合组织CEO调研报告范文

?其是集体建设用地和集体建设用地的流转缺乏明确的操作指导，管理力度非常薄弱。如《土地管理法》第六十二条规定：农村村民出卖、出租房屋后，再申请宅基地的，不予批准,但并未对农夫房屋出售、出租的范围和宅基地的土地权利性质作出明确地界定。第六十三条规定农夫集体全部的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外.但存量集体建设用地能否流转、如何流转，破产、兼并除外的该如何处理又缺乏明确规定。上述这些法律、法规规定的欠缺或不明确，为集体土地全部者、使用者、农户等各方违法用地、隐形交易、违法交易供应了借口；而对于土地行政主管部门而言，由于缺乏明确管理依据，往往采纳全面禁止或放任自流，城乡结合部恰恰成了管理的禁区或灰色地带，进一步加剧了城乡结合部土地市场的混乱。

三、规范城乡结合部土地市场的对策与建议

随着新《土地管理法》的颁布实施，耕地爱护国策得以法制化，建设占用农用地的成本和难度加大，各地开头注意城乡结合部土地利用的调整和管理，以此解决城市建设对土地的需求。

各地在城乡结合部土地利用和土地市场管理上进行多方面的探究，并取得了肯定的进展：

开展城乡结合部集体建设用地整治和流转试点。杭州市以两进推动一化,即农户进公寓小区（在土地利用规划确定的城市建设用地范围内取消农夫个人建房，由政府主导，企业化运作，统一建住宅小区，城市用地范围外则取消单家独院建房，实行多家集中联建），乡镇企业进工业园区,推动城乡结合部城市化进程.苏州市出台了《苏州市农村集体存量建设用地使用权流转管理暂行方法》，对城市规划区、县城镇及省以上开发区范围外的集体建设用地使用权，经依法批准后，可以依法流转。湖州市结合乡镇企业转制，在明晰集体土地全部者的前提下，规范集体建设用地使用权流转。唐山市和秦皇岛市对城中村改造出台了一系列鼓舞政策，鼓舞集体土地全部者、农户和开发商三方面自愿组合，对城中村进行改造，按规划统一建设住宅小区。

强化城乡结合部建设用地总量掌握和市场公开。杭州市对城乡结合部的国有划拨地入市实施了政府土地收购储备制度,并探讨将政府收购储备范围扩展到城市内现有集体建设用地。广东、江苏等地设立了有形土地市场，要求包括城乡结合部在内的土地使用权交易进场公开挂牌交易，规范市场。

探讨城乡结合部集体建设用地向国有建设用地转化。浙江省对部分城市城乡结合部乡镇企业使用的集体建设用地，在土地补偿到位、使用者主动申请、全部者同意（村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意），报经省国土资源厅批准后，不再办理征用手续，直接转为国有土地使用权。苏州市、杭州市等地探讨了调整现行征地补偿方法，采纳按价征购的方法转为国有。

上述这些探究和实践，为进一步规范城乡结合部土地市场起到了很好的示范作用。

通过调研，我们认为，规范城乡结合部土地市场的根本出路是：在严格实行用途管制，掌握新增建设用地扩张的前提下，进一步明晰城乡结合部现有建设用地的产权主体和土地权益（全部者、使用者之间的利益关系），区分土地利用总体规划确定的城市建设用地规模范围内、外，制订相应的政策，明确管理者、全部者和用地者之间的利益关系，调动各方乐观性，采纳市场化运作方式，大力开展市地整理和市地置换，通过规范的土地市场实现城乡结合部现有建设用地的易主（转变全部者、使用者）、易位（转变位置、置换）、易用（转变用途），解决城市建设用地需求。

（一）完善城市建设用地总量掌握制度。要严格执行土地利用总体规划，科学圈定城市建设用地规模，城市规划必需与土地利用总体规划相连接，严格掌握城市进展跨过或绕过城乡结合部向外盲目扩张。运用年度土地利用方案和用途管制等手段，严格限制新增建设用地供应总量，并采纳经济手段和政策调控措施，提高新增建设用地取得成本，鼓舞用地者利用城乡结合部现有建设用地。

（二）加强土地登记工作，明晰城乡结合部土地产权。

加强城乡结合部土地产权制度建设，明确农村集体土地全部权代表和相应的权益，加快土地登记进度，通过确权和土地登记，分清国有土地和集体土地、建设用地和农用土地界限，集体建设用地要明确土地全部者主体及相应的土地使用者，同时结合土地证书年检，保持城乡结合部土地登记资料的现势性。

（三）制度创新，鼓舞流转，规范管理。区分土地利用总体规划确定的城市建设用地规模范围内外，分别制订政策，规范城乡结合部建设用地管理。

城乡结合部是城市和相邻农区的结合部，横跨土地利用总体规划确定的城市建设用地规模范围内外，即城乡结合部根