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顺驰蓝水假期物业管理方案

项目概况

梅江生态居住区简介

梅江生态居住区位于天津市南部，地处河西区、津南区、西青区交汇处，行政从属河西区，它东起陈塘庄工业区、南至潭江道、西起卫南洼风景区、北到郁江道与黑牛城道接壤，处在天津市主导风向上风位，是天津市总体规划控制大气干净区域。

整个居住区占地191.98公顷，总建筑面积178.24万平方米，水面23公顷，居住区共分为15个住宅区和2个公建区，是一种大型环保生态居住区。

蓝水园简介

地理位置

该项目位于梅江生态居住区一期，南靠珠江道，西临紫金山路，总占地面积为13公顷。

建筑物概况

项目规划建筑面积12.5万平方米，总户数894户，总体建筑以9~12层小高层为主，配以多层、低层以及别墅等各种建筑类型。通过围合式曲线型建筑形式，在保证采光、通风条件良好状况下，70%住户家中即可观赏湖景、形成“景观水院”。

3）环境特色

蓝水园项目保存水面2.85公顷，整个社区住宅环绕中央湖景而造，大型湖面进行某些分割配以堤岸、半岛、阳光花房，不但使水可以自然循环，休闲、观景视觉效果更加丰富。

园林环境规划设计随社区主路线层层展开，园林与社区功能高度结合，每块空地都充分得以运用，使不同年龄层次业主各得其所，一系列不同绿色空间和组合，使整体环境井然有序、节奏明快、层次丰富、园林效果明显。社区由主入口广场、中心湖景、阳光花房、邻街水景、中心广场等几某些重要景观，主环路设庭园灯，其他景点除庭园灯外还配以各类饰灯及背景音乐，以营造一种休闲和谐氛围。

4）区内路网构造

蓝水园项目规划人车分流。机动车道沿社区周边布置，车由九华山路进入社区，沿社区外环路行驶，梅江道一侧为车辆出口；沿珠江道一侧预留步行入口，社区内部形成联系各组团步行系统。在中高层下面设有地下停车库，可以停放252辆；在用地边沿、车道设有地面停车271辆，共计停车523辆。基本满足区内住户70%车位需求，人流由居住区主入口进入社区，可由步行道直接进入各户，自行车停放在高层地下车库。

5）入户基本设施

项目规划为每户提供“三水”（直饮水、自来水、中水），运用热电厂余热施行冬季集中供热。体现环保概念，有线电视入户、可视对讲门禁等，并采用信息网络和智能化技术，为每户提供10M带宽高速宽带数据网，建立“六表”（煤气表、电表、暖气表、水表）远传收费系统，且有室内智能报警：煤气报警、远红外探测报警、烟感报警、窗磁报警、紧急呼喊等。高新技术智能化设施，为住户提供安全、便捷、环保设施。

6）区内配套设施、设备

蓝水园项目规划有地下大型停车场、中庭花园、VIP会所等公共设施，且建立起电子安全防范系统：周界红外线对射报警、公共区间闭路监控、智能IC卡门禁及车库管理、保安24小时电子巡更。中高层建筑配备了高速电梯及变频水设备，满足了住户出行、生活需求。

物业管理内容

物业管理将政策和法规为理论数据，寓管理与服务之中，建立社区服务体系。为住户提供全方位酒店式管理，服务项目呈现多元化、全方位态势，总体归纳为“六项管理、三类服务”，即“房屋及设施设备管理、环境卫生管理、治安消防管理、绿化管理、车辆交通管理和其他公共管理”；常规性公共服务（合同服务）委托性特约服务（非合同零星服务）和经营性各种服务（全方位、多层次综合服务）。

房屋及设施设备管理

房屋建筑公共部位得到维修、养护和管理

范畴涉及：公共屋面、房屋承重及抗震构造部位、外墙面、楼梯间公共通道、门厅、本体共用排烟道。

房屋建筑维护管理实行“管养合一”重要贯彻在如下几种方面：

A、工作积极性

管理负责人与管理中心相结合，贯彻巡逻制度及年度房屋建筑维护、养护筹划，执行房屋修缮原则、关于工程施工技术规范、健全档案记录、保持房屋正常使用功能和完好。工作多样性

B、工作多样性

依照房屋完损状况、季节变化、住户对象等采用寻常修缮服务，季节修缮服务、重点修缮服务和特殊修缮服务等形式，并做到制度化、规范化。

C、工作针对性

在工作中要因地制宜、因时制宜、因房制宜、因户制宜，依照住户不同需求和所处特定条件采用有针对性服务办法。

共用设施、设备管理

范畴涉及：上下水管道、落水管、共用照明、暖气干线、楼内消防设施、电梯、水泵房。

共用设施设备管理由维修管理和运营管理两大某些构成，进行统一管理，对于不同设施、设备进行不同维修管理，执行相应工作质量原则，建立设施设备管理帐册和重要设备技术档案，贯彻定期检查、维修、保养制度各种运营记录齐备。达到设施设备齐全、功能正常、运营良好。

市政共用设施和附属建筑物、构筑物养护和管理

范畴涉及：道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠池、湖面、地下自行车库、地下机动车库等。

依照市政府共用设施和附属建筑、构筑物类别不同，指定并贯彻巡逻制度、维修保养制度、大中修工程验收制度、积累关于技术资料。对于有些专项类