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房地产损害赔偿评估（修复成本法）

今天，和大家分享一下房地产损害赔偿评估（修复成本法），主要是

技术思路及技术过程。

首先，科普一下规范知识，再进行本次评估的案例分享。

根据《房地产估价规范》：

◢房地产损害赔偿估价，应区分被损害房地产价值减损评估、因房地

产损害造成的其他财产损失评估、因房地产损害造成的搬迁费用评估、

因房地产损害造成的临时安置费用评估、因房地产损害造成的停产停

业损失评估等。

◢被损害的房地产价值减损评估，应符合下列规定：

1、应调查并在估价报告中说明被损害房地产在损害发生前后的状况；

2、应区分并分析、测算、判断可修复和不可修复的被损害房地产价

值减损及房地产损害中可修复和不可修复的部分；

3、对可修复的被损害房地产价值减损和房地产损害中可修复的部分，

适宜采用修复成本法测算其修复成本作为价值减损额；

运用修复成本法进行房地产价值减损评估时，应测算修复的必要支出

及应得利润，将其作为房地产价值减损额。

4、对于不可修复的被损害房地产价值减损，应根据估价对象及其所

在地的房地产市场状况，分析损失资本化法、价差法（包括价值减损

评估、价值增加评估）等方法的适用性，从中选用合适的方法进行评

估。

运用损失资本化法进行房地产价值减损评估时，应先预测未来各年的

净收益减少额、运营费用增加额、再计算现值之和作为房地产价值减

损额。

运用价差法进行房地产价值减损或价值增加评估时，应先分别评估房

地产在改变之前状况下的价值和在改变之后状况下的价值，再将两者

之差作为房地产价值减损或价值增加额。

（注：该案例来源于几年前记录在本子上的案例，现整理出来和大家

一起交流）

先来简单介绍一下估价对象：

估价对象:

根据房屋所有权证和现场勘查,估价对象坐落于**小区**号楼**单元

***号,房屋所有权人为***,建筑面积为99平方米,混合结构,共有情况

为单独所有,总层数为6层,估价对象位于第6层,用途为住宅,土地使用

权年期为2009年**月**日至2079年**月**日。户型为两室一厅一厨

一卫，没有南阳台，朝向南北，建成于2011年，并于2012年进行了

装修，使用维护状况一般，现正常居住使用。

房屋质量缺陷状况：根据**市质量鉴定中心出具的《房屋质量鉴定

报告》(**号),所有权人**的位于**小区**号楼**单元***号的住宅房

屋存在以下质量缺陷：根据现场检测结果及对照原设计图纸，该住宅

用房把客厅窗口尺寸在施工图纸的基础上进行了扩大，并将雨罩板改

为阳台底面，用钢结构围建并加塑钢窗采光，致使房屋的结构有潜在

的安全隐患，降低了房屋的抗震性能。同时，上述拆改违反了《住宅

室内装饰装修管理办法》（建设部第110号令）的有关规定，需要恢

复原状并对损害的承重部位进行加固建设。

估价目的：为委托人确定***房屋因质量缺陷造成的价值减损提供参

考依据。

假设条件：根据委托方的要求和***市房屋质量缺陷损失评估规程，

本次估价在确定质量缺陷损失数额时仅考虑了客厅和卧室窗口及雨

罩板等恢复原状施工费用、周转安置费用、施工影响的补偿费和因此

造成的房地产市场价值的减损，未考虑因房屋质量缺陷所引起的其他

连带损失。

评估方法确定的理由：

房屋质量缺陷损失评估中常用的估价方法有成本法、资本化法、价差

法、市场法等，估价人员在认真分析现有资料并进行实地查勘后，遵

循国家有关法律法规、政策和估价技术标准的基础上，结合房屋质量

缺陷损失评估的特点，参考《房屋质量鉴定报告》，综合分析了估价

对象房屋质量缺陷对房地产市场价值的各项影响因素，经过反复研究，

选取成本法作为本次评估的基本方法确定房地产市场价值减损额。

评估方法定义：

修复费用法：也称为修复成本法，是通过设定规划许可、采取其他工

程设施、采用最合理的修复方案进行修缮，主要包括拆除工程费用、

修缮工程费用、恢复工程费用、由于恢复工程造成的直接经济损失而

支出的补偿费用。

评估过程：

根据***市房屋质量缺陷损失评估规程的有关规定，成本法的基本公

式为：V=C1+C2+C3+C4+C5-C6

式中：V—房屋质量缺陷损失评估值

C1—拆除工程费用

C2—修缮工程费用

C3—恢复工程费用

C4—利润及税金

C5—直接经济损失

C6—被拆除物残值

选择最优修复方案：

经过估价人员与建筑施等专业人员咨询，修复改造方案确定如下：

1、将已改造的阳台、垭口等拆除；

2、按照原有设计恢复被损坏的墙体、圈梁、保温及防水等原有做法，

并对承重部位进行加固处理；

3、对恢复原状后的部位按照统一的装修标