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商--住混合小区项目投资与融资案例分析

项目的开发概况

1项目基本情况

(1)项目名称:商—住混合小区

(2)项目委托单位名称:连云港市某有限公司。

(3)项目委托单位基本情况，连云港市某开发有限公司，成立于2008年，企业类型为私营有限责任公司，公司注册资金2000万元，具有国家二级房地产开发资质。

公司组织形式为股份制，经营范围为房地产开发、商品房销售代理、建设工程施工、贷款担保和建筑材料销售等。

2.1建设规模

占地总面积:约100亩。总建筑面积:98700平方米。

2.2项目的实施进度

2.3.3工程施工阶段计划

年。该工程计划总工期为36个月。其中:工程施工准根据本项目开发期限约3

备期10个月,从工程开工至完工使用施工工期为24个月。工程竣工验收、决算期2个月。本工程总工期主要为项目开发建设和设备安装的施工工期控制。

本工程施工安排在2010年1月开始实施，其中土建项目的实际施工期为24个月。前1个月施工准备。

为确保建筑工程全面完工，除要求土建承包单位必需按总进度要求完成外，更需要项目发包单位按期拨付投资，方可保证在规定时间内完成本工程项目的施工任务。

2.3.4工程竣工验收及决算阶段计划

本工程于2009年3月开始至2012年2月陆续完成，应及时组织竣工验收，并于2012年3月底完成所有工程的竣工决算工作,具体见表2。

表2项目施工工期横道图

序号项目名2009年2010年2011年2012

称年

3612136913691213

月月月月月月月2月月月月月月

月

1的施工准

备

1.1研究规

划设计

1.2三通一

平

1.3设备订

货

1.4招标、

签约

2施工与

安装

2.1土建施

工

2.2设备安

装

3验收、

结算

3.1竣工验

收

3.2竣工结

算备案

2.4项目建设条件

2.4.1自然条件

(1)地理位置、地形基本情况

连云港市地处中国沿海中部的黄海之滨，江苏省东北部，东与日本、韩国、

1

朝鲜隔海相望,西与江苏徐州市和山东省郯城、临沭毗邻，北与山东省日照市、莒南县接壤，南邻江苏淮安、宿迁和盐城市。

(2)气候条件

连云港市位于江苏省东北部.连云港市处于暖温带与亚热带过渡地带，常年平均气温14摄氏度，历年平均降水量930多毫米，常年无霜期为220天。主导风向为东南风。由于受海洋的调节，气候类型为湿润的季风气候。气候特征:四季分明，温度适宜，光照充足，雨量适中，日照和风能资源为江苏省最多。

(3)地质条件

拟建场地内为净地，即可开工。连云港市地区地质构造属华北地带，连云—嘉山隆起带，基底为前震旦系中深度变质岩系，上部直接覆盖第四松散土层，厚度0—50m。本地区地震基本烈度为7度。

2.4.2基础设施

近年来连云港市近年来为提高城市综合服务能力，投入巨资对城市基础设施进行了大范围的改造建设，现已初见成效，市区范围内已基本解决了通讯、电、水煤气等供应紧张的问题。建址位于学宛路西侧，南临行政中心路,供电、通讯、给排水等城市基础设施的管道，均已沿路铺设。

该地块周围的城市供水管径为600mm，供水保证率可达100%。所邻近各主要道路的排水管径在1000-1500mm左右，排水状况优良。该地块的骨干输电线路为110KV，供电保证率可达100%，基础设施条件良好。电信及有线电视线路网络已覆盖该区域，按规划要求敷设，在办理相关手续后，由有关单位组织施工。

该工程项目紧靠城市主道路，可根据需要向有关部门申办有关用电、用水、用气等使用手续。

三.项目投资估算

3.1项目总投资

项目投资由建设投资、建设期利息和流动资金组成。建设投资是项目费用的重要组成部分，按概算法分类，建设投资由建筑安装工程费用、工程建设其他费用和预备费三部分组成。按形成资产法分类，建设投资由形成固定资产的费用、无形资产的费用、其他资产的费用和递延资产四部分组成。

3.1.1项目建设投资估算

按概算法分类进行估算，分别估算建安工程费用、工程建设其他费用和预备费。

(1)土地费用估算

该项目地块为净地，实际占用土地面积100亩。

土地出让金:该地块为公司挂牌拍卖竞拍土地，土地出让金为5000万元，土地成本估算为50万元/亩;契税=土地评估值×4%=5000×4%=200万元;土地使用税=土地面积×6元/平方米=40万元;印花税=出让金×5‰=25万元;土地费用合计:5265万元。

(2)工程建筑、安装费用估算

1)场地整理等前期费用估算

场地整理等前期工程费用合计:76.59万元。详细计算见下表3.

表3工程前期费用估算表单位: