XX市别墅市场研究报告.doc

XX市别墅市场研究报告

目录

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第一部分XX市整体别墅市场环境 2

一XX市别墅市场整体情况 2

（一）XX市别墅市场的主要别墅类型 2

（二）XX市别墅市场分板块供应情况 2

（三）XX市别墅市场的价格区间 3

（四）XX市别墅市场的供需状况 4

二XX市别墅市场发展趋势预判 5

（一）别墅供应量在未来几年将逐渐减少 5

（二）土地升值对别墅升值产生很大影响 5

（三）价格具有较大升值空间 5

（四）接受度最高的别墅类型 6

（五）别墅竞争将日趋激烈 7

（六）XX市别墅市场走势预测 8

第二部分XX市别墅市场板块分析 9

一XX市别墅市场主要板块市场行情 9

（一）江宁板块 9

（二）江北板块 11

（三）城区板块 12

第三部分别墅市场个案列表 14

一典型个案列表 14

（一）玛斯兰德 14

（二）山水华门 15

（三）巴厘原墅 16

（四）奥斯博恩 17

（五）总结 19

二别墅个案列表统计 20

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第一部分XX市整体别墅市场环境

一XX市别墅市场整体情况

（一）XX市别墅市场的主要别墅类型

根据2024年10月份的别墅销售情况，XX市在售的别墅，包含叠加联排双拼独立四种别墅类型，其中联排所占比例最大（共210套），为总体的3297％，独立别墅数量最少只有125套在售，占全部别墅的1717％。

可以看出目前XX市别墅市场还是以联排和叠加别墅为主，别墅市场的消费尚处于初期，满足舒适居住的经济型别墅消费阶段。

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（二）XX市别墅市场分板块供应情况

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从图上可以清晰看出，目前XX市在售别墅三个集中供应区域中，江宁板块所占份额最大，其在售别墅数量占XX市地区别墅项目的7842％，城区和江北所占很少，分别为1168％和985％。江宁和江北都以联排别墅供应为主，只有城区以叠加别墅为主。

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（三）XX市别墅市场的价格区间

从上图可以看出：

城区板块，由于高档住宅用地的稀缺性，造成了该板块别墅项目价格的居高不下，各类型别墅价格均居各板块之首，特别是独立别墅，平均价格已高达16600元/㎡，而该板块的中山高尔夫别墅，独立别墅价格达到20000元/㎡；

江宁板块，价格始终左右着全市别墅均价的升降，独立别墅均价在10000元/㎡左右，其余类型在5000－6000元/㎡不等；

江北板块，别墅类型主要以独立联排为主，独立别墅均价在4700元/㎡，联排价格为3600元/㎡左右，价格一直没有明显上升迹象。

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（四）XX市别墅市场的供需状况

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XX市整体别墅市场供销走势保持稳定增长，月销售量均保持在110-150套之间，而与之相对应的供给方面增长幅度相比却小的多，这主要是受政府最近出台的一系列别墅用地停批利好政策影响，已经拿到别墅用地的开发商普遍看好后市，开发商在推盘节奏上明显放慢。

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二XX市别墅市场发展趋势预判

（一）别墅供应量在未来几年将逐渐减少

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通过上图，可发现虽然XX市别墅市场的上市量增长幅度非常大，但所占市场份额不足同年商品房上市量的10%，就XX市这一省会城市来说，别墅的供应量相对还是较小的。

2024年3月省政府发文，要求停止一切别墅供地，近期国六条和相关的十五条细则，再一次强调停止别墅类房地产开发项目土地供应，严格限制低密度大套型住房土地供应，这将使别墅的稀缺性更进一步得到体现，因此未来几年的别墅供应量将不会放大。

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（二）土地升值对别墅升值产生很大影响

从其土地价值上看，XX市别墅的容积率一般都低于04，所占有的土地面积较大，而XX市目前的土地价格下降的可能微乎其微，未来土地巨大的升值空间目前已经有所显现。随着新一轮“十一五”规划的提出，XX市市政府进一步加大新城区的建设力度，住宅郊区化的趋势日益明显，目前XX市江北汤山城南紫金江宁等别墅板块的别墅项目，都具有极大的升值潜力。

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（三）价格具有较大升值空间

1区域内项目比较，价格差异明显

从目前XX市的别墅价格来看，仍然处于偏低的水平。以独立别墅来看，XX市目前最贵的别墅板块是紫金板块，其独立别墅的价格达到了20000元/平方米，最便宜的则是江北板块，其独立别墅价格为7500元/平方米左右。

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2国内比较，仍有较大的上升空间

XX市紫金板块20000元/平方米的独立别墅价格拿到全国水平相比（例深圳上海等地50000元/平方米的别墅），XX市别墅的价格升值显然仍有较大上升空间。

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（四）接受度最高的别墅类型

单套面积在180—260平方米的联排别墅

根据在售别墅的市场接受度分析，可发现：

????????最为畅销的是单套面积在180—260平方米的联排别墅

市场单价以三山（将军山翠屏山韩府山）板块的主流价格线为参考样本，联排别墅单价以4500—6500元/㎡为主区间，整体均价调至4800元/㎡